나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62275 [1] 경기도 파주시 금촌동 989-1 금촌프라자 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 ""금릉역"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""금릉역""이 소재하는 등 제반 교통의 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 내 제5층 제501호 및 502호로서,
(사용승인일: 2005.04.06)
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 (가), (나) 일체로 근린생활시설(위락시설, 상호명: 홍콩)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26.))<한강수계 수자원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

구분건물로 등재되어 있으나 옆 호수(501호)와 경계 벽 없으며 상호명 '홍콩'이란 위락시설로 이용 중임. 관리사무소 직원에 의하면 관리비 약 6천만 원 미납되어 있다는 진술로 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62275 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 989-1 금촌프라자 5층502호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

건물면적: 63.57㎡ (약 19.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합

사용승인일: 2005년 4월 6일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 "금릉역" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건 건물까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장 및 경의중앙선 "금릉역"이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

토지: 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 9월 20일자 영광군수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 본 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 금촌역을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치하여 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다. 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 주변에 분포하고 있습니다.

업종 현황: 본건은 현재 '홍콩'이라는 상호명으로 위락시설로 이용 중입니다.

활용 가능성: 근린상가 용도로서, 주변 상권의 특성상 다양한 업종의 입점이 가능하나, 현재 위락시설로 운영 중인 점을 고려하여 업종 변경 시 잠재 수요를 면밀히 예측할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 금릉역을 도보 또는 차량으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 및 주변에 근린생활시설, 상가, 공원, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 상 특정 혐오시설이 보고되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

구분건물 경계 벽 부재: 본 물건은 구분건물로 등기되어 있으나, 실제로는 옆 호수(501호)와 경계 벽이 없는 상태입니다. 이로 인해 향후 사용 및 관리, 또는 매각 시 법률적/물리적 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

관리비 미납: 관리사무소 직원에 따르면 약 6천만 원의 공용부분 관리비가 미납된 상태이며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 인수 시 상당한 초기 비용 부담이 예상됩니다.

업종 관련 특수성: 현재 '홍콩'이라는 상호의 위락시설로 이용 중입니다. 위락시설은 민원 발생 가능성이 있으며, 업종 변경 시에도 관련 법규 및 주변 민원을 고려해야 합니다.

과거 채무 총액: 등기부등본상 최고 채무액은 약 7억 8천만 원에 달했으나, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 이는 채무 규모가 컸음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금릉역 인근에 위치한 일반상업지역 내 근린상가로서, 교통 및 입지 조건은 대체로 양호한 편입니다.

하지만 인접 호수와의 경계 벽 부재, 상당한 규모의 관리비 미납 가능성, 현재 위락시설로 이용 중이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

이러한 특이사항들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 금릉역 인근의 상업지역 내에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

소규모 상가 활용: 63.57㎡(약 19.23평)의 전용면적으로, 소규모 창업이나 사무실 등으로 활용하기에 적합한 규모입니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 권리 관계를 명확히 하고 향후 재산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수 가능한 관리비: 최대 약 6천만 원 상당의 미납 공용부분 관리비를 인수할 경우, 실질적인 취득 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

* 경계 벽 부재: 인접 호수와의 경계 벽 부재로 인한 사용 및 관리상의 제약은 해당 물건의 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

* 시장 조사: 해당 지역 상권의 시세, 공실률, 업종별 수요 등을 면밀히 분석하여 합리적인 가격 수준을 판단해야 합니다.

결론: 본 건의 감정가는 141,000,000원이지만, 최대 6천만 원의 관리비 미납분을 인수할 가능성이 있다는 점은 실질적인 취득 비용을 크게 높일 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 관리비 부담 가능성을 충분히 고려하여 감정가 이하로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예시: 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 관리비 인수액 및 기타 리스크를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.