나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62377 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23 골든힐스빌 3차 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성안마을회관' 남동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호로서,
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [
전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(
전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권
역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 평가명령서 상에는 본건 건물의 명칭이 '골든힐스빌 3차'로 기재되어
있으나, 2019년 08월 30일 집합건축물대장 상 명칭이 'DS파크빌'로 변경되었고, 기준시점 현
재 'DS파크빌'로 통칭되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 '골든힐스빌3차'이나, 2019.08.30. 집합건축물대장 상 변경된 명칭 및 통칭 'DS파크빌'임.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이은경)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62377 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-23, 골든힐스빌 3차 102동 3층302호 (현 통칭: DS파크빌)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 62.99㎡ (약 19.08평)

* 건물면적: 61.30㎡ (약 18.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성안마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 일반주거지대임.

2.2. 교통 상황

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

본건 건물 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑4, 2024.03.28.)임.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 박종혁(갑2), 주창현(갑3)

* 주택임차권: 이은경(을5, 2023.07.21. 접수, 250,000,000원). 본 임차권은 말소 예정 권리에 해당함.

* 가압류: 주택도시보증공사(갑4, 20,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 고양시(갑5) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑6, 269,451,819원) - 본 경매 사건에 따른 개시결정 등기

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 270,000,000원임.

3.4. 건물 명칭

공부상 '골든힐스빌 3차'이나, 2019년 8월 30일 집합건축물대장상 'DS파크빌'로 변경되었고 현재 통칭되고 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

* 2026년 5월, 성석동 174-29번지 소재 '한울하임' 50.23㎡ (약 15.2평) 빌라가 140,000,000원에 거래됨. (약 921만원/평)

* 2026년 5월, 성석동 1266-1번지 소재 '현대하이츠' 53.39㎡ (약 16.1평) 빌라가 110,000,000원에 거래됨. (약 683만원/평)

* 2026년 7월, 성석동 195-45번지 소재 '은하팰리스' 71.2664㎡ (약 21.5평) 빌라가 120,000,000원에 거래됨. (약 558만원/평)

4.2. 시세 평가

본건(61.30㎡, 약 18.55평)은 위 거래 사례들과 비교 시, 면적과 건물 연식(2018년식 추정)이 유사한 사례(174-29번지, 50.23㎡)의 가격 수준을 고려할 때, 현 시세는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 판단됨. 감정가(260,000,000원) 대비 최근 매매 시세가 현저히 낮은 점을 고려할 필요가 있음.

4.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음. 다만, 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 점은 인지해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

5.2. 편의시설

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 대중교통을 이용한 시내 접근성은 보통 수준임.

5.3. 교육시설

인근 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 편의시설 수준을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 혼동

공부상 명칭과 실제 통칭되는 명칭이 달라 혼란을 야기할 수 있으나, 집합건축물대장상 변경 사항이 확인되어 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 임차인 관련 인수 조건

* 이은경 임차인: 보증금 250,000,000원, 전입일자 2021-06-30.

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 5월 21일자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해, 본건 경매와 관련하여 이은경 임차인의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다고 명시했습니다. 또한, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

* 이러한 점들을 종합할 때, 본 건 매수 시 이은경 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수할 법적 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, HUG의 확약서 내용 및 관련 법규에 대한 최종적인 법률 전문가의 검토는 반드시 필요합니다. 이는 명확한 인수 여부와 관련된 중대한 사항이기 때문입니다.

6.3. 법적 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하므로 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되는 물건입니다. 건물 명칭 변경, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 등의 특이사항이 있으나, HUG가 제출한 인수조건변경확약서와 임차인 현황상의 '대항력 없음' 기재로 인해 임차보증금 250,000,000원을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 확약서 내용에 대한 면밀한 법률적 검토는 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 250,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다. (단, 법률적 검토 필수)

* 실거주 또는 임대 수익 가능성: 본건 면적(약 18.55평)은 1~2인 가구에 적합하며, 향후 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 다세대주택과 농경지 등이 혼재된 주거지역으로, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 260,000,000원에 비해 시세가 낮은 점을 감안하고, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 190,000,000원 수준으로 예상됩니다. 다만, 이는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 입찰 경쟁률 및 현장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.