나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62285 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-24 베르디움 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62285 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-24 베르디움 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경62285
• 주소: 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 70-21, 베르디움 2층202호
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매15계 2025타경62285 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 70-21, 베르디움 2층202호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 163,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경62285 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62285 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-24 베르디움 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 117.50㎡ (약 35.54평)

토지지분: 117.50㎡ (약 35.54평)

건물면적: 50.07㎡ (약 15.15평)

건물지분: 50.07㎡ (약 15.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 03월 02일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 "HUG 인수조건 변경"과 "대항력있는 임차인"이 있습니다.

특히, 임차권자의 권리승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 2025년 5월 15일자 인수조건변경확약서를 통해, 배당금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출한 상태입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담이 없음을 의미하며, 명도 과정에서 발생할 수 있는 주요 리스크가 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

건물은 통칭 '베르디움 102동'으로 불리며, 인접한 덕이동 1029-44는 1029-24와 합병된 상태입니다.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택과 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속해 있으나, 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재된 복합적인 지역입니다. 주거 지역으로서의 안정적인 수요와 함께, 주변의 다양한 시설로 인한 유동 인구 또한 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 내외부 마감은 벽돌, 석재, 벽지, 타일, 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

본건은 백송고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 공동주택 단지가 분포하고 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주변 시설로는 학교, 근린생활시설 등이 있으며, 주거 생활에 필요한 편의 시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크였던 대항력 있는 임차인 문제는 주택도시보증공사(HUG)의 권리포기 확약으로 인해 사실상 해소된 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

또한, 주변 지역이 다세대주택, 아파트, 공장, 농경지가 혼재된 지역인 만큼, 향후 지역 개발 방향이나 주변 환경 변화에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 건물 증축 또는 외부 변경 시 문화재 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 고양시 일산서구 덕이동의 다세대주택 경매 물건으로, 감정가 2억 3천 3백만원입니다.

주요 리스크였던 임차인 문제가 HUG의 적극적인 협조로 해결된 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있으나, 주변 지역의 복합적인 용도 구성은 향후 가치 상승 요인과 함께 신중한 검토를 요구합니다. 건물 자체는 사용승인된 지 오래되지 않아 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 임차인 리스크 해소 : HUG의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 말소 동의 확약으로, 매수인의 명도 부담 및 추가 비용 발생 위험이 크게 줄었습니다.

2. 적정 감정가 : 현재 감정가는 주변 시세를 충분히 반영하였는지 추가적인 시세 조사를 통해 판단할 필요가 있습니다.

3. 지역 개발 가능성 : 덕이동 지역의 개발 계획이나 향후 발전 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

4. 실거주 및 임대수익 : 주거 편의 시설 및 교통 접근성을 고려할 때, 실거주 목적 또는 임대수익 목적 투자로도 고려해볼 만합니다.

5. 토지 이용 제한 확인 : 역사문화환경보존지역 등의 지정으로 인한 건축 및 개조 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매15계