나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62823 [1] 경기도 파주시 야당동 220-1 가림 202동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철 '야당역(경의중앙선)' 등 제반
교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2016.06.10)
외벽: 치장 벽돌 쌓기 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경
보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건은 집합건축물대장상 건축물현황도면, 외부관찰 및 평가전례 등으로 보아 복
층구조로 다락 등이 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 소재 건물의 지하층에는 각 호수별
배타적으로 사용가능한 부속창고가 소재하나, 정확한 면적 및 포함여부 등은 별도 확인 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 조혜원)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.08.01.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62823 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 220-1 가림 202동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층/지상4층 중 4층 (사용승인일: 2016.06.10)

* 토지 면적: 66.33㎡ (약 20.06평)

* 건물 면적: 69.68㎡ (약 21.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 330,000,000원

* 매각 조건: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철 '야당역(경의중앙선)' 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당함.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 일부 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 파주시 압류 (2022.12.15)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

* 말소되는 권리: 조혜원의 주택임차권(을3), 파주시 압류(갑5), 천안세무서장 압류(갑7), 주택도시보증공사 강제경매(갑8) 등 압류, 가압류, 담보물권, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 340,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-08

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

* 상기 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 특별 인수 조건

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 조혜원)는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.08.01.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라 임차인 조혜원의 보증금 340,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 다세대 주택 거래 사례가 확인됩니다.

* 2026년 7월 2일, '태종에비뉴202동203동'(2019년 건축, 3층, 전용면적 65.1㎡)이 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물 면적(69.68㎡)과 유사한 규모입니다.

* 또한, 2026년 7월 1일 거래된 '요산아트빌102동'(2015년 건축, 1층, 전용면적 56.035㎡)은 150,000,000원에, '자연에가2동'(2015년 건축, 2층, 전용면적 57.45㎡)은 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

* 파주시 야당동 일대의 다세대 및 연립주택 거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 150,000,000원에서 285,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

* 본건의 감정가는 330,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(285,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근으로 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

* 경의중앙선 야당역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

* 주위 환경 분석 시, 상대보호구역 관련 교육시설이 있을 수 있으나 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차상 예상치 못한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물건상 리스크

* 집합건축물대장상 복층 구조로 다락 등이 존재할 수 있으며, 지하층에 배타적 사용이 가능한 부속 창고가 소재할 수 있으나, 정확한 면적 및 매각 포함 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 상세한 현장 조사 및 주변 환경에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 야당동, 야당역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리 분석상 임차인의 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점과 복층 구조 및 지하 창고 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재하므로, 투자 시 신중한 접근과 정확한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 초역세권 입지로 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로 권리 관계가 명확하여 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 비교적 최근 건축 연도(2016년)로 상품성이 유지되고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

* 본건 건물 면적(69.68㎡)과 유사한 '태종에비뉴'의 최근 실거래가(285,000,000원, 65.1㎡)를 고려할 때, 감정가(330,000,000원)는 시세 대비 높은 수준입니다.

9.2. 인수 보증금 제외

* 권리 분석 결과, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으므로 추가적인 인수 금액은 없습니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

* 감정가 대비 시세와의 괴리, 권리 관계의 명확성, 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 현재 시세(약 285,000,000원)와 감정가를 고려하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (본 금액은 현재 시점의 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.