나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62456 [1] 경기도 파주시 야당동 45-78 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 ""운정4동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 전기타, 임야, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '운정역(경의중앙선)'이
소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제1층 제101호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이새시임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 대체로 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서, 건축물대장상 1층으로 표기되어 있으나 건축물현황도, 실지조사상 1층, 2층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함. 임차권자의 권리승계인인 주택도시보증공사는 2025.03.13.자 인수조건변경확약서에서 배당금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 서류를 제출함.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62456 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 45-78 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 28,191.3만원

토지면적: 83.59㎡ (약 25.28평)

토지지분: 83.59㎡ (약 25.28평)

건물면적: 69.49㎡ (약 21.02평)

건물 제시외면적: 21.90㎡ (약 6.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 전기타, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 "운정역(경의중앙선)"이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 동측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (등기구분: 갑13, 접수일자: 2022-07-22)

권리분석 요약:

등기부등본상 모든 권리(소유권이전, 임차권, 압류, 강제경매)는 말소기준권리 이후에 등기된 것으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 김창환: 보증금 24,450만원, 차임 없음. 전입일자 2021-06-03, 확정일자 2021-05-17, 배당신고일자 2023-07-27. 대항력은 없으므로 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

채권자 주택도시보증공사(HUG): 채권액 26,598.25만원으로 강제경매 신청 채권자입니다.

특이사항: HUG는 인수조건 변경 확약서 제출을 통해, 배당을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 의사를 표명하였습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 반환 의무가 없음을 확정하는 매우 유리한 조건입니다.

인수되는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보:

* 임차인: 김

* 보증금: 24,450만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-03

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG의 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* "태종에비뉴"(2019년식, 65.1㎡, 3층)가 2026년 7월에 28,500만원에 거래되었습니다.

* "요산아트빌"(2015년식, 56.035㎡, 1층)이 2026년 7월에 15,000만원에 거래되었습니다.

* "자연에가"(2015년식, 57.45㎡, 2층)가 2026년 7월에 18,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 28,191.3만원으로, 가장 유사한 조건인 "태종에비뉴"의 최근 거래가(28,500만원)와 유사한 수준입니다. 본건은 건축 연도가 2016년으로 유사하며, 전용면적(69.49㎡) 및 토지지분(83.59㎡)이 더 크고, 21.90㎡의 제시외 건물까지 포함되어 있어, 감정가가 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 스톤코트, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다. (건축물대장상 1층/2층으로 표기된 경우도 있으나, 본 건은 1층 101호입니다.)

주변 시설: "운정4동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이는 초기 매각 절차에서 유찰되었거나 특별한 사유로 매각이 취소되었을 가능성을 내포합니다. 재매각 사유를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자임에도 불구하고 권리 포기를 확약한 특이한 사례로, 해당 확약의 효력 및 재매각과의 연관성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

제시외 건물: 21.90㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 실제 현황, 법적 문제, 활용 가능성 등을 현장 조사 시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 운정역과의 접근성이 양호하며 주변 기반시설 이용이 편리합니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 권리 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

건축 연도(2016년) 대비 감정가 및 주변 시세가 합리적으로 형성되어 있으며, 특히 제시외 건물 포함 시 실질적인 가치는 더욱 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 제시외 건물의 현황 파악 등은 필수적으로 진행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

임차보증금 인수 부담 제로 (HUG의 권리 포기 확약).

경의중앙선 운정역 인근의 우수한 입지 및 교통 여건.

주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격.

건물 전용면적 대비 넓은 토지 지분.

21. 90㎡ 제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 28,191.3만원

최근 유사 물건(태종에비뉴, 65.1㎡, 2019년식) 거래가: 28,500만원

본건은 유사한 연식의 건물에 비해 전용 면적이 더 크고, 21.90㎡(약 6.63평)의 제시외 건물까지 포함되어 있어 실질적인 가치가 감정가 이상일 수 있습니다.

또한, 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점은 입찰가를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

재매각 물건이라는 점을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 감정가와 권리상의 이점을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 28,191.3만원 ~ 31,010.4만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 최근 거래가인 28,500만원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여 29,000만원 ~ 30,000만원 사이의 적극적인 입찰을 고려해볼 만합니다.

현장 답사를 통한 물건 상태, 제시외 건물 현황, 주변 환경 등을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% (28,191.3만원의 20% = 5,638.26만원)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.