나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62380 [1] 경기도 파주시 당하동 265-7 헤리티지 9동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 ""지산고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2019.12.19.)

외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5m, 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홍익유치원 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(홍익유치원 절대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있으며, 본건 옥상이 호수별로 위치가 구분되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 옥상이 호수별로 위치가 구분되어 있음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이예림)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물현황

사건번호: 고양지원 2025타경62380 (1)

소재지: 경기도 파주시 당하동 265-7 헤리티지 9동 3층301호 (신주소: 성재길 23)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호

준공일자: 2019년 12월 19일

전용면적: 66.99㎡ (약 20.27평)

용도: 다세대주택

1.2. 토지정보

토지면적: 84.50㎡ (약 25.56평)

토지지분: 84.5㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용현황: 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

1.3. 건물정보

건물면적: 66.99㎡ (약 20.27평)

건물지분: 66.99㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

총연면적: 337.4㎡

건폐율: 36.02%

용적률: 99.82%

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 317,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

신청채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 지산고등학교 북측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 북동측으로 폭 약 5m, 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 10월 27일 접수된 근저당권 (채권자: 조도연, 채권액: 120,000,000원) 입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임차권 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

주택임차권 등기(을2)는 채권자 이예림, 보증금 294,000,000원으로 기록되어 있습니다. (전입일자: 2021.01.12, 확정일자: 2020.12.21)

채권 총액: 약 414,000,000원

3.2. 임차인현황

임차인: 이 (보증금: 294,000,000원, 차임: 0원)

전입일자: 2021년 1월 12일

확정일자: 2020년 12월 21일

배당신고일자: 2023년 2월 16일

대항력: 본건의 권리분석 시, 임차인 이예림은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. (다만, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 여부는 별도 확인 필요)

3.3. 권리분석요약

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 이예림으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다.

이로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 권리상의 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 정보는 인근 "델라르떼" (2022년 준공)로, 전용면적 약 68~71㎡ 규모의 물건이 2026년 3월~6월에 33,000만원(3억 3천만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

본건(헤리티지, 2019년 준공)의 건물면적은 66.99㎡ (약 20.27평)으로, 비교 대상 물건과 면적이 유사합니다.

신축 연도가 3년 정도 차이 나는 점을 감안할 때, 본건의 감정가 317,000,000원(3억 1천 7백만원)은 주변 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 평가됩니다.

4.2. 임대/매매동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매가는 33,000만원 내외로 형성되어 있습니다.

본건과 같이 임차인 보증금 인수 부담이 없는 경우, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

(제공된 JSON 정보에 임대 동향 정보는 포함되어 있지 않습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 편의점, 마트 등 근린생활시설이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

병원, 은행 등 주요 편의시설 이용도 용이한 편입니다.

5.2. 교육시설

지산고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

홍익유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 파주교육지원청 재확인 필요합니다.

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재합니다.

5.3. 주변환경추가정보

인근에 한기총 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 지역은 신축 및 기존 주택 단지가 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변 탐색 결과, 혐오시설 등 부정적인 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

본건의 가장 큰 리스크는 HUG 인수조건 변경 확약서의 법적 해석 및 이행 과정입니다.

임차인 이예림의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 법적으로 명확히 효력을 발휘해야 하며, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

6.2. 기타특이사항

건물 옥상이 호수별로 구분되어 있다는 점은 일반적인 사항은 아니나, 이용에 큰 불편을 초래할 정도는 아닐 것으로 보입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 제한 사항이 있으나, 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 파주시 당하동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 평가됩니다.

가장 주목할 점은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 복잡한 인수조건 변경 확약서로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황입니다.

이로 인해 권리상 위험이 현저히 낮아졌으며, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

다만, HUG 확약서의 법적 효력 및 이행 과정에 대한 철저한 검토는 필요합니다.

8. 투자포인트

신축 연도 3년 이내의 비교적 신축 건물로, 주거 가치가 높습니다.

HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 크게 감소했습니다.

주변 시세와 감정가가 유사하여, 급매 또는 시세차익을 노린 투자가 가능합니다.

주거용 부동산으로서 안정적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 317,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가는 330,000,000원 수준입니다.

HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 임차인 보증금(294,000,000원) 인수 부담이 없으므로, 실질적인 인수가는 감정가 또는 시세에 근접할 것으로 예상됩니다.

권리관계의 복잡성을 고려하되, 명확한 보증금 비인수 조건을 감안하여 325,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.