나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62744 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-29 현대미소지움 6동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재‘안곡고등학교’북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제6동 제1층 제101호로서,

외 벽: 치장 벽돌쌓기 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로
조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 완경사의 부정형 토지로서,‘공동주택’건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지
역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최창현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.08.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 고양지원 2025타경62744 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-29 현대미소지움 6동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 239,000,000원

토지 면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

건물 면적: 55.48㎡ (약 16.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치하며, '안곡고등학교' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 물건 북서측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 복잡한 권리 관계 없이 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2023년 10월 18일자 남동세무서장의 압류(징세과-티 80747)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

본 경매의 근거가 된 강제경매 개시 결정은 2025년 3월 28일 주택도시보증공사(HUG)에 의해 의정부지방법원 고양지원에서 이루어졌습니다.

등기부등본상 주택임차권(최창현), 압류, 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 1월 8일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인 최창현의 권리가 본 경매 절차에서 매수되지 않음을 명확히 합니다. 결과적으로 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 임차인 현황 (권리분석상 인수 대상 아님)

* 주택도시보증공사(주지희) (최초 보증금: 199,000,000원, 증액분 포함 시 208,500,000원)

* 전입(사업)일자: 2020-04-07

* 확정일자: 2020-03-23 / (증액분 2022-03-16)

* 대항력: 없음

* 최창현 (최초 보증금: 199,000,000원, 증액분 포함 시 208,500,000원)

* 전입(사업)일자: 2020-04-07

* 확정일자: 2020-03-23 / (증액분 2022-03-16)

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인들은 HUG의 조건 변경 확약서에 따라 대항력이 포기되었으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 중산동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 주변에 학교 및 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

제공된 최근 매매/전월세 정보는 '포포인트빌리지C,D동' 및 '중흥에스클래스타운하우스' 단지의 거래 사례로, 이는 본건 '현대미소지움'과는 다른 단지이므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 주변 시설 (Google 검색 결과 반영)

* 교육시설: 안곡고등학교, 안곡중학교, 양일초등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 다수의 교육 시설이 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 마을버스 및 간선버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건과 인접한 지역 내 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 안곡고등학교, 안곡중학교 등 우수한 학군을 갖추고 있으며, 초등학교 또한 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 비교: 제공된 JSON의 유사 단지(포포인트빌리지) 매매가가 1.3억~1.45억 원 수준인 반면, 본건의 감정가는 2.39억 원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 면밀히 검토할 필요가 있습니다. (단, 제공된 JSON 정보는 다른 단지이므로 직접 비교에 한계가 있음.)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 신축된 현대미소지움 단지의 일부입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, 이는 본 경매 물건의 큰 장점입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기시키고 보증금 관련 사항을 정리하기로 함에 따라, 매수인은 임차인 관련 법적 분쟁이나 추가 부담 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 유사 단지의 실거래가 정보와 감정가의 차이가 커, 정확한 시장 가치 판단을 위한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 인수: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 조건 변경 확약으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차 보증금 및 권리 문제가 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교, 교통, 생활 편의시설 등 주거에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 시세 조사 결과에 따라 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우, 시세 상승 및 단지 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 239,000,000원, 채권 최고액(전체 임차보증금 합계)은 약 208,500,000원입니다. 권리 관계가 명확하고 특별한 인수사항이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 제공된 JSON 데이터의 유사 단지 매매가와 감정가 간의 괴리가 존재하므로, 보수적인 관점에서 감정가의 약 90~95% 수준을 고려하여 입찰하는 것이 전략적일 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 235,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.