나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62800 [1] 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 111동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트,
다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 1층 102호 및 21층 2101호로,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비 등 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 13필 일단의 부정형 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(송화
초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2012-12-26)(송화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<
교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.
(대표필지 아동동 283번지 기준)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경62800 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 파주시 아동동 283 팜스프링아파트 111동 1층102호

용도: 아파트

건물명: 팜스프링아파트

사용승인일: 2001년 9월 27일

총층수: 23층 중 1층

1.3. 면적 및 금액

토지면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용면적

감정가: 161,000,000원

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 송화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 송화초등학교 관련 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한(20미터위임, 전방지역 25km)도 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경62800)으로, 접수일자는 2025년 4월 9일입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약 상, 을구 5번 주택임차권(권리자: 조성문, 권리금액: 147,000,000원, 접수일자: 2025년 7월 11일)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 수 있음을 의미합니다. 하지만 '권리분석: 인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다. 임차인 조성문 씨의 보증금 154,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조성문)

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 10일

* 확정일자: 2023년 8월 30일

* 대항력: 있음

3.4. 등기부 요약 (권리 총액)

전체 등기부채권 총액은 336,368,309원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지 내 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 팜스프링

건축년도: 2001년

총 동수: 31개 동

총 세대수: 2944세대

주차 가능 대수: 총 3619대 (JSON 데이터 기준)

최고층: 25층, 최저층: 3층

5.2. 편의시설 및 부대시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

주택도시보증공사(조성문) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 154,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. (관련하여 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보가 있어 면밀한 확인이 필요합니다.)

6.2. 법적 제한

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 구역에 해당하며, 학교 정화구역으로 지정되어 있어 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 준수가 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 팜스프링 아파트로, 주거지로서 기본적인 입지 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 하지만, 임차인과 관련된 잠재적 인수 보증금 위험이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가 대비 임차인의 보증금 규모가 상당하므로, 배당 순위와 임차인의 실제 보증금 변제 여부를 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 파주시 아동동의 주거 지역 내 아파트 물건

* 송화초등학교 인근으로 자녀 교육 환경 고려 가능

* 2001년에 건축된 아파트로, 일부 노후화는 감안 필요

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례(2026년 6월 6일, 59.977㎡ 기준)가 약 189,000,000원에 형성된 점을 고려할 때, 감정가 161,000,000원은 시장가 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(조성문)의 보증금 154,000,000원을 매수인이 인수할 경우, 총 매입 비용은 (입찰가 + 154,000,000원)이 됩니다. 만약 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다고 가정한다면, 이를 반영한 총 매입 비용이 시장가(약 189,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 총 매입 비용 목표를 약 180,000,000원으로 설정하고, 여기서 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 금액을 입찰가의 최대치로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이 경우, 예상 입찰가는 약 26,000,000원 (180,000,000원 - 154,000,000원)으로 산정될 수 있습니다.

단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '을구 5번 임차권 ... 말소: 인수'라는 정보 사이에 충돌이 있어, 낙찰 후 임차인과의 법적 관계 및 보증금 변제 여부에 대한 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 소멸된다면, 입찰가는 시장가 또는 감정가 대비 할인율을 적용하여 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.