나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62655 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-16 은하팰리스 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""고양예술고등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지1층/4층 중 제1층 제102호로서,
외벽: 치장벽돌마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 오지민)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 785-16번지 은하팰리스 101동 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

총괄표제부 및 표제부 정보에 따르면, 본 건물(은하팰리스)은 2014년 3월 18일 건축 허가를 받아 2015년 2월 26일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

해당 호실은 101동 1층 102호로, 전용면적은 54.46㎡(약 16.5평)이며, 토지 지분 면적은 46.32㎡(약 14.0평)입니다.

감정평가액은 1억 81,000,000원이며, 본 경매는 부동산강제경매로 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

건물의 북서측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 경매 구분은 부동산강제경매이며, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 상 말소기준권리(압류)는 2021년 10월 26일 국민건강보험공단의 압류이며, 이를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오 (주택도시보증공사)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-04

* 확정일자: 2021-01-13

* 배당신고일자: 2023-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출

권리 분석 결과:

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 오 )는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2025.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 건 임차인은 법률상 대항력이 없으며, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 덕이동 일대는 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

일산서구의 일반적인 상권 특성을 가지며, 단지 내 또는 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "고양예술고등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 본 물건의 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 법적으로 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 계약서상의 명확한 내용 및 법적 효력에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역 등 다양한 용도지구 및 구역에 속해 있습니다. 특히 가축사육제한, 상대보호, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 최근 검색 결과, 덕이동 일대에 데이터센터 건립 논란이 있었으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한, 쓰레기 자동집하시설 가동 중단 사례와 소각장 건립 관련 논의 등이 있으나, 본 물건의 직접적인 생활 환경에 부정적 영향을 미치는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 은하팰리스 내 위치한 다세대주택으로, 실사용 면적 54.46㎡(약 16.5평)에 대한 감정가는 1억 8,100만 원입니다.

특히, HUG 관련 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확한 장점이 있습니다.

주변 실거래가 데이터 분석 결과, 본 건의 면적 및 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

다만, 일부 토지이용계획상의 제약은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 인수할 보증금이 없어 권리분석에 대한 부담이 매우 적습니다.

* 실거주 및 임대 투자 용이: 적정 면적과 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자 대상으로 적합합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 합리적인 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 51㎡)의 최근 실거래가 최고액은 2026년 6월 8일 1억 6,500만 원입니다. 본건은 전용면적 54.46㎡로 유사 물건 대비 면적이 약 7% 더 넓습니다.

감정가 1억 8,100만 원을 고려하고, 면적 우위를 반영하면, 보수적으로 1억 5,000만 원에서 1억 7,500만 원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

인수 부담이 없는 점을 감안하여, 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 6,500만 원 ~ 1억 7,500만 원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.