나이스옥션 법원경매 고양 2025타경293 [1] 경기도 파주시 야당동 178-92 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경293 [1] 경기도 파주시 야당동 178-92 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경293
• 주소: 경기도 파주시 야당동 178-92
• 감정가: 5,423,602,000원
• 최저가: 3,796,521,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매14계 2025타경293 | 소재지: 경기도 파주시 야당동 178-92 | 감정가: 5,423,602,000원 | 최저가: 3,796,521,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 고양지원 2025타경293 (1) 다세대주택 토지/건물 일괄매각

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경293 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-92 외 2필지

용도: 다세대주택 (근린생활시설 및 다세대주택, 미준공 상태)

감정가: 5,423,602,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (미준공 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 현황

토지면적: 1,611.00㎡ (약 487.33평)

건물면적: 18,562.72㎡ (약 5,615.11평) - 미준공 상태의 지하 1층, 지상 4층 규모

제시외 건물: 본건 토지 위에 미등기 상태로 건축 중단된 제시외건물(철근콘크리트구조, 지상4층)이 소재함.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지: 역세권 인접 및 상권 활성화 지역

본건은 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치하며, 역까지 차량 진출입이 가능하고 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 주위에는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보: 운정신도시 중심 상권

본 물건이 위치한 야당역 인근 상권은 파주 운정신도시에서 가장 최근에 활성화되었으며 젊은 층이 많이 모이는 먹자유흥 상권으로 평가됩니다. 오피스텔과 다양한 상가들이 들어서면서 운정신도시를 대표하는 상권 중 하나로 자리매김했습니다. 다만, 야당동 일대 타운하우스촌의 경우 도로 문제나 난개발 후유증 문제가 언급된 바 있으므로, 정확한 현장 조사를 통해 물건지 주변의 개별적인 인프라 상태를 확인할 필요가 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집된 신도시 상권 지역입니다. 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 매각 조건 및 현황

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다. 특히, 건물은 미준공 상태이며, 토지 목록 3은 지목 및 현황이 '도로'인 지분경매 물건을 포함하고 있어 토지 전체의 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

3.2. 최대 리스크: 유치권 문제

본건의 최대 리스크는 공사대금 1,134,216,000원에 대한 유치권 신고가 되어 있다는 점입니다. 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태이며, 신청 채권자(강북새마을금고)가 유치권 배제 신청서를 제출한 상황입니다. 유치권이 성립하는 경우, 낙찰자가 공사대금 채무를 인수해야 할 수 있어 막대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권의 진위 및 배제 신청의 법적 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 건물 미준공 리스크

본 물건은 미준공 상태의 대규모 건물(5천6백여 평)을 포함하고 있습니다. 낙찰 후 잔여 공사 진행, 사용승인(준공) 득을 위한 법적/행정적 절차 이행, 그리고 막대한 공사비 투입이 필요합니다. 준공을 위한 예상 비용과 기간 산정이 필수적입니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지 대부분은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 속하며, 목록 3은 지목이 도로입니다. 계획관리지역은 개발 가능성이 높지만, 성장관리계획구역으로 지정되어 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 인근의 활성화된 상권에 위치하여 입지적인 잠재력은 매우 우수합니다. 그러나 약 54억 원의 감정가를 가진 대규모 미준공 건축물로서, 11억 원이 넘는 거액의 유치권이 신고되어 있어 권리상의 위험성이 매우 높습니다. 유치권 문제 해결과 더불어 미준공 건물에 대한 후속 투자(공사 재개 및 준공)가 필수적인, 고난도 투자 물건입니다.

4.2. 투자 포인트: 하이 리스크, 하이 리턴

1. 최고의 입지: 야당역 인근의 성장 가능성이 높은 상권에 위치하여 향후 준공 후 상가 및 주택 분양/임대 수익성이 높을 것으로 예상됩니다.

2. 대규모 개발 사업: 약 5,600여 평 규모의 근린생활시설 및 다세대주택 복합 개발 사업을 저렴하게 인수할 기회입니다.

3. 유치권 해결 시 대박: 유치권이 법적으로 배제되거나 합리적인 선에서 타협되어 해결된다면, 감정가 대비 매우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토가 관건입니다.

법원 정보

고양지원 경매14계