나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62786 [1] 경기도 파주시 야당동 111-5 3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 동측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호 로서,
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호(2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 고양지원 2025타경62786 (1)

물건종별: 다세대주택

건물면적: 77.01㎡ (약 23.27평)

토지면적: 91.09㎡ (약 27.56평)

준공년도: 2019년 6월 (사용승인일 기준 추정)

1.2. 소재지및토지/건물정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 111-5, 3동 2층 201호

토지형상및이용: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 단지 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다.

건물용도: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

주요설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km 등)에 해당합니다.

1.3. 감정가및매각정보

감정평가액: 312,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, '야당역'에서 동측으로 근거리에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 나타나는 지역입니다. 전반적인 주위 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에서 특별히 문제될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통여건

차량 접근성은 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

특히, 경의중앙선 야당역이 가까워 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

종합적인 대중교통 여건은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

물건지가 속한 지역은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(준주거 Zone)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)에 해당하므로, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 3번)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 등이 존재하며, 을구 3번에는 주택임차권(황원구, 보증금 285,000,000원)이 등기되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 285,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금액과 일치합니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황원구)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-29

* 확정일자: 2021-11-11

* 배당신고일자: 2023-12-05

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 전액에 대해 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는권리

물건명세서 및 등기부등본에 따르면, 을구 3번의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 285,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권의 성격이 강합니다.

향후 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권의 성장 잠재력은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 버스 정류장 및 야당역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 교육시설, 편의시설, 병원 등 생활 편의시설 현황은 보통 수준으로 파악됩니다.

야당역을 통한 수도권 주요 지역 접근성이 양호하여 주거 생활에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

임차인의 보증금 285,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면, 해당 금액 또는 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 개축 등과 같은 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만, 285,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 인수되는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요합니다.

낙찰 후 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시세보다 높아질 수 있으므로, 해당 임차인과의 협상 여부, 배당 현황, 그리고 인수되는 금액을 종합적으로 고려한 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자포인트

야당역 역세권에 위치한 신축급 다세대 주택으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

안정적인 임대 수요 확보가 가능한 지역입니다.

9. 예상입찰가

본 건과 유사한 면적 및 연식의 '태종에비뉴' 다세대주택(65.1㎡)이 2026년 7월 285,000,000원에 매매된 기록이 있습니다. 이를 바탕으로 본 건(77.01㎡)의 시장 가치를 약 337,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본 건은 285,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

추정 시장 가치 (337,000,000원) - 인수 보증금 (285,000,000원) = 예상 입찰가 (52,000,000원)

본 물건은 인수되는 보증금으로 인해 잠재적 수익률이 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있는 고위험 물건입니다.

따라서, 매우 보수적으로 접근하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이 경우 총 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금 + 부대 비용)이 시장 가치를 초과할 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

따라서, 해당 물건은 명확한 시세 재확인 및 임차인과의 협상을 통한 보증금 조정 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.