나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62715 [1] 경기도 고양시 덕양구 토당동 930 대곡역롯데캐슬엘클라씨 105동 23층2303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 ‘능곡초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모공동주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선ㆍ서해선 ""능곡역"" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제105동 제23층 제2303호로서

외 벽 : 돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등.
창 호 : 하이샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 및 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 ‘공동주택(아파트) 및 근린생활시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 어린이공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(능곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(배화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(능곡 II-1(주택재건축정비구역))<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62715 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 토당동 930 대곡역롯데캐슬엘클라씨 105동 23층2303호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.76㎡ (약 8.40평)

토지지분: 27.760100000000005㎡ (약 8.40평)

건물 전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.948㎡ (약 18.13평)

1.3. 기타 정보

감정가: 665,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재건축구역, 재매각

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 '능곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 공동주택, 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선·서해선 '능곡역'이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 향후 대곡역 일대 개발이 완료되면 경의중앙선, 서해선, GTX-A노선 등이 교차하는 쿼드러플 교통 허브로 발전할 전망입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 29층 건물 중 105동 23층 2303호에 해당합니다. 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 등으로 마감된 것으로 조사되었습니다. 건물은 2022년 12월 30일 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

대상 물건의 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '공동주택(아파트) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등 도로에 접해 있으며, 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(능곡초등학교, 배화유치원), 정비구역(능곡 II-1(주택재건축정비구역)), 준보전산지, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 홍윤표 씨가 존재하나, 대항력은 없습니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2024-11-22

* 확정일자: 2023-01-16

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 및 권리 분석)

말소기준권리인 근저당권(을1, 주식회사오케이대부문정, 2024-11-22 접수, 525,000,000원)보다 늦은 시점에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 소유권보존(갑1), 주택임차권(을2), 가압류(을2, 갑3, 갑5), 임의경매(갑4) 등을 포함합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건 인근에는 대규모 공동주택 단지와 더불어 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 'GS더프레시 능곡점', '행복식자재마트' 등 마트와 다양한 상업 시설이 근거리에 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로, 현재까지 파악된 정보에 따르면 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북서측 인근에 '능곡초등학교'가 위치하며, '배화유치원' 또한 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 능곡초등학교는 경기 상위 28% 수준의 학군 등급을 받고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 인프라

능곡역을 중심으로 한 교통망 외에도, 능곡뉴타운 및 대곡역세권 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 재건축

본 물건은 재매각 사례이며, 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 사업 진행에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

어린이공원 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역 등 일부 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

임차인 홍윤표 씨의 전입일자(2024-11-22)와 확정일자(2023-01-16) 순서에 다소 이례적인 부분이 확인되나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 분석되어 낙찰자는 임차인 관련 보증금을 인수하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대곡역 역세권의 잠재력과 능곡뉴타운 개발의 수혜가 예상되는 지역에 위치한 아파트입니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 재건축 구역이라는 점은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 재매각 이력, 높은 매수신청보증금, 복잡한 토지이용계획상의 제약 등이 고려되어야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인 보증금은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 대곡역세권 개발 및 능곡뉴타운 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 경의중앙선, 서해선 및 향후 GTX 노선 확충을 통한 교통 요충지로서의 잠재력.

* 재건축 구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 증대 가능성.

* 권리상 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

감정가 665,000,000원

본 물건은 재건축 구역 내 위치하며, 향후 개발 가능성과 현재 시장 상황, 본건의 권리관계 및 제반 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이나, 재매각 이력과 특별매각조건(보증금 20%)을 감안해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 전략적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 시장 동향 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다. (예상가: 532,000,000원 ~ 598,500,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.