나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62488 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1006-2 우진주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""동국대학교 바이오메디캠퍼스"" 서측 인근에 위치하는 집합건물(우진주택 4층 401호 외)로서, 인근으로 다세대주택, 차량정비소, 각종 근린생활시설, 학교, 병원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호[가,나] : 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 중
4층 401호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2017.04.10.)
외벽 : 치장타일붙임 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가,나] : 공히 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 계획관리지역,성장관리계획구역(복합zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

본건은 고양지원 2025타경62488 (1) 사건으로, 경기도 고양시 일산동구 식사동 1006-2번지 우진주택 4층 401호에 소재합니다.

1.2. 건물 정보

용도는 다세대주택이며, 감정가는 321,000,000원입니다. 토지 면적은 48.28㎡ (약 14.6평)이며, 토지 지분은 48.2753㎡ (약 14.6평)입니다. 건물 면적은 53.25㎡ (약 16.1평)이며, 건물 지분은 53.25㎡ (약 16.1평)입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 차량정비소, 각종 근린생활시설, 학교, 병원 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 31일에 접수된 신한은행의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다. 본건의 임의경매는 2025년 3월 4일에 더블유에스2409유동화전문(채권액 276,321,385원)에 의해 개시되었습니다.

집합건물 등기부 요약은 다음과 같습니다:

* 갑1: 장정희 (소유권보존, 2017-04-19)

* 갑2: 주식회사일등가 (소유권이전, 2019-12-31, 매매 219,000,000원)

* 을3: 신한은행 (근저당, 2019-12-31, 360,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 더블유에스2409유동화전문 (임의경매, 2025-03-04, 276,321,385원, 말소)

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인 박 (박수빈)이 전입일자 2024년 4월 23일에 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 850,000원입니다. 확정일자는 2024년 3월 19일이며, 배당신고일자는 2025년 5월 26일입니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석 및 시세

4.1. 주변 상권 현황

본건은 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근 지역으로, 주거용 건물과 근린생활시설, 학교, 병원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 최근 거래 시세 분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 거래 사례를 분석한 결과, 2017년~2021년에 건축된 약 68~72㎡ 면적의 다세대/연립 주택이 2026년 5월 기준으로 22,000만원에서 30,000만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 시세로 환산하면 대략 1,070만원에서 1,370만원 수준입니다.

4.3. 본건 시세 및 감정가 평가

본건의 건물 면적은 53.25㎡ (약 16.1평)으로, 이를 최근 시세에 기반한 평당 단가로 추정하면 대략 1억 7,200만원에서 2억 2,100만원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 321,000,000원으로, 분석된 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

동국대학교 바이오메디캠퍼스가 인근에 위치하며, 각종 학교 및 병원, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 보통 이상입니다.

5.2. 기타 생활 편의

차량 접근성이 양호하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

토지 이용 계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 제한보호구역 등)이 있으나, 건물의 일반적인 이용에 큰 영향을 미칠 가능성은 낮습니다. 주변에 차량정비소가 있으나, 주위 환경이 무난하다는 점을 고려할 때 심각한 혐오시설은 아닌 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 자리하고 있어 직주근접성이 있는 물건입니다. 2017년 사용승인을 받아 건물 상태가 비교적 양호하며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 거래 시세보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 시세 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 건물 연식이 짧아 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원입니다. 그러나 분석된 주변 시세와 비교할 때, 본건의 실제 시장 가치는 1억 7,200만원에서 2억 2,100만원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 본건의 잠재적 가치와 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 기준 및 감정가와의 괴리를 감안하여, 230,000,000원 ~ 270,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 진행 상황에 따라 유동적일 수 있으며, 무리한 경쟁보다는 철저한 현장 조사와 시세 재확인을 통한 보수적인 투자를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.