나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62771 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ""벽제초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2019.01.15)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 3m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상>
주택임차권(2023.08.18 임차권등기명령(2023카임469), 임차권자 : 김용후, 임차
보증금 : 243,000,000원) 설정되어 있음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.10.자 대항력포기확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62771 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 302동 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 189,000,000원

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 채움채 2단지

동/호수: 302동 2층 202호

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

총층수: 4층 (본건 2층)

사용승인일: 2017년 04월 27일 (건축물대장 기준)

*본건 건물(302동)의 사용승인일은 2019년 01월 15일로 파악됨.

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.61㎡ (약 18.64평)

토지지분: 61.61㎡ (약 18.64평)

건물면적: 56.24㎡ (약 17.01평)

건물지분: 56.24㎡ (약 17.01평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시됩니다. 남측으로 노폭 약 3m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본 건 등기사항전부증명서 상 2025.04.04. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경62771)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액은 243,000,000원입니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

* 소유권 이전 다수 (갑5, 갑6, 갑7 등)

* 주택임차권: 임차인 김용후, 임차보증금 243,000,000원 (등기부 을10, 2023.08.24. 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소기준권리)

3.3. 임차인 현황 및 대항력 유무

* 임차인: 주택도시보증공사(김용후)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-12

* 확정일자: 2021-07-13

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.10.자 대항력포기확약서를 제출했습니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

상기 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 권리나 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

본 물건이 소재한 사리현동 일대는 다세대주택이 밀집해 있으며, 일부 소규모 공장 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 확인 (검색 기반)

본건 소재지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설에 대한 정보는 일반적인 검색으로는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한구역(가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하나, 이는 규제 사항이며 실제 시설 입지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 동측 인근에 벽제초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내외 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

주거 지역으로서 기본적인 상점, 병원 등 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (HUG 확약)

신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 이는 법적 절차상 잔존 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 매각 완료 후 HUG와의 최종적인 정산 및 말소 절차 진행에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가 대비 시세 차이

본 건의 감정가는 189,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 약 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 것으로 파악됩니다. 이는 감정가가 과거 시점 기준이거나, 시장 상황 변화를 반영하지 못했을 가능성을 시사하며, 입찰 시 객관적인 시세 조사를 통한 합리적인 가격 책정이 필수적입니다.

6.3. 공법상 제한

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 채움채2단지 내 302동 2층 202호 다세대주택입니다. 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 안정적인 취득이 가능합니다. 임차인인 HUG가 대항력을 포기함에 따라 보증금 관련 리스크는 해소되었습니다. 다만, 감정가(189,000,000원) 대비 주변 시세(약 105,000,000원~115,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 감정가에 맹신하지 않고 철저한 시세 조사 후 합리적인 금액으로 입찰하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: HUG의 대항력 포기 확약으로 복잡한 권리 관계가 정리되어 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 소형 투자 적합: 1~2인 가구의 실거주 수요가 있는 다세대주택으로, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 17평)의 다세대주택은 약 100,000,000원에서 108,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 603만원 ~ 633만원/평 수준입니다.

이를 기준으로 본 건의 건물면적(약 17.01평)에 적용 시, 예상 시세는 약 105,099,000원 (1억 5백만원) 내외로 추정됩니다.

감정가 189,000,000원과 실거래가 시세 간의 상당한 차이가 있음을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 약 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 면밀히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.