나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62610 [1] 경기도 파주시 목동동 808 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 '해솔초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주변은
단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트, 공원등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 주정차 및 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다가구주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북동측으로 로폭 약8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화
환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 조경수등은 평가목적 및 거래관행등을 고려 토지에 화체되는
부분으로 토지평가에 포함하였으니 경매참여시 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호'2')은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택 건물로서,
외벽은 석재붙임 및 치창벽돌쌓기등 마감,
내벽은 벽지도배등 마감,
창호는 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택 14가구-1층:4가구, 2층: 5가구, 3층: 5가구)으로 이용중임.
(상세이용내역은 '건물이용 및 임대상황' 참조)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 전기설비, 위생설비, 난방설비등을 갖춘것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

본건 옥탑에 소재하는 연면적에 포함되지 않은 다락등은 평가목적등을 고려하여
제시외건물(부합물 및 종물)로 평가하였으니 참조바람.

공부와의 차이

일반건축물대장상 다가구주택 5가구로 등재되어 있으나 현황은 다가구주택 14가구로
'건축물현황도'와 다르게 구획되어 이용중에 있으며, 이에 대하여 '위반건축물표시'로
등재되어 있는바 경매참여시 원상복구 및 이행감제금등에 대하여는 반드시 재확인 및
유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 건물은 일반건축물대장상 다가구주택 5가구로 등재되어 있으나 현황은 다가구주택 14가구로 '건축물현황도'와 다르게 구획되어 이용중에 있으며, 이에 대하여 '위반건축물표시'로 등재되어 있는바 경매참여시 원상복구(자진철거) 시정명령 및 이행강제금등에 대하여는 반드시 재확인 및 유의바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62610 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 목동동 808

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,608,049,000원

* 토지면적: 315.60㎡ (약 95.47평)

* 건물면적: 392.35㎡ (약 118.71평)

* 건물 제시외면적: 135.93㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 보고서 작성일: 2026년 7월 27일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 목동동 소재 '해솔초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 주상용건물, 아파트, 공원 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 주정차 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 다가구주택의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 남서측 및 북동측으로 각각 로폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))으로 지정되어 있어 개발 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2018년 3월 9일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권액 636,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리(토지, 건물, 임차보증금)는 없습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* NACOTINARENDRASINGH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-28, 대항력 없음

* 권세창: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-01, 확정 2021-07-01, 배당신고 2023-12-22, 대항력 없음

* 김민우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-29, 확정 2025-04-18, 배당신고 2025-04-18, 대항력 없음

* 김선호: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-22, 확정 2023-09-22, 배당신고 2025-04-23, 대항력 없음

* 김한솔: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-23, 확정 2020-09-15, 배당신고 2024-10-24, 대항력 없음

* 박서영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-10, 대항력 없음

* 백주영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-08, 대항력 없음

* 서귀님: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-28, 확정 2022-11-28, 배당신고 2025-04-17, 대항력 없음

* 유성민: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-08, 확정 2024-10-08, 대항력 없음

* 이상현: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-08, 확정 2022-08-08, 배당신고 2025-04-08, 대항력 없음

* 이재천: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-26, 확정 2023-06-09, 배당신고 2024-07-09, 대항력 없음

* 이주영: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-13, 확정 2024-02-13, 배당신고 2025-05-27, 대항력 없음

* 임찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-15, 대항력 없음

* 정성준: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-22, 확정 2019-07-08, 배당신고 2024-03-12, 대항력 없음

* 최교성: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-01, 확정 2021-12-03, 배당신고 2025-03-24, 대항력 없음

* 최원동: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-29, 확정 2020-04-29, 배당신고 2025-06-05, 대항력 없음

* 홍기주: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-27, 배당신고 2025-04-23, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 해솔초등학교와 인접한 주거 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설 및 상업시설이 함께 분포하고 있습니다. 아파트 단지와도 인접하여 배후 주거 수요가 풍부한 편입니다.

* 잠재적 수요: 지역 주민들을 대상으로 하는 상권 형성이 가능하며, 다가구주택으로서 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 해솔초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성 좋으며, 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않으나, 상세한 현장 조사 시 주변 환경을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건물의 가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 사항입니다. 일반건축물대장상에는 5가구로 등재되어 있으나, 현황은 14가구로 구획되어 사용 중입니다. 이는 건축물현황도와 다르며, '위반건축물표시'가 되어 있습니다. 향후 원상복구 시정명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 관련 내용을 재확인하고 복구 비용 및 예상되는 이행강제금 등을 면밀히 산정해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 토지는 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))에 해당합니다. 이로 인해 건축 또는 개발 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 향후 건물 증개축 또는 재건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미확인: 대부분의 임차인이 '대항력 없음'으로 분류되어 보증금 인수 위험은 없으나, 일부 임대차 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 목동동의 주거 중심 지역에 위치하며, 해솔초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다. 넓은 대지면적과 건물면적을 갖추고 있어 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 위반건축물 문제와 역사문화환경보존지역이라는 점은 향후 건물 이용 및 재산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이 두 가지 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 예상 비용 산출이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지조건: 초등학교 인근 주거 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 대규모 부지 및 건물: 넓은 면적으로 다양한 활용 가능성 내포.

* 향후 개발 잠재력: 파주시의 지속적인 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 위반건축물로 인한 원상복구 비용 및 이행강제금 예상액, 그리고 역사문화환경보존지역 내 건축 제한으로 인한 잠재적 가치 하락 요인을 충분히 고려해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 1,608,049,000원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 선행되어야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 위반 내용 구체적 확인

* 관할 관청(파주시청 건축과 등)에 방문하여 위반건축물 관련 시정명령 이행강제금 부과 현황 및 원상복구 범위 확인

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세 조사

* 역사문화환경보존지역 관련 상세 규정 확인 및 적용 가능성 검토

이러한 추가 조사를 통해 파악된 리스크 비용을 감안하여, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.