나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62515 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '은행초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는
식사2도시개발구역5블록1로트 외 베네하임2차내 제1층 제105호로서, 주위는 동류형의 오피
스텔 등 업무시설 및 근린생활시설지대, 아파트단지지대와 다세대주택 등 공동주택지대, 초
등학교 등 교육시설지대, 그리고 노변을 따라 형성된 소규모의 점포 및 상가지대 등이 혼재
하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 위시티로 등 주요도로가 지나고 있어서
제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층, 지상17층 건물내의
1층 105호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인팅,일부 인테리어 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기준시점 현재 연접호수인 106호와 함께 구획경계없이 일체로 하여 일반음식점(상호: 제주
까망)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형태의 토지로서, 기준시점 현재 업무시설 및 근린생활시설 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20-25M, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10M 내외정도의 포장도로에 각
각 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

상기 4항의 '이용상태' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 집합상가에 대한 내부구조(평면구조)는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장
상의 등재사항 및 현황도면, 그리고 외관적 관찰사항 등을 종합적으로 참작하여 후첨과
같이 도시하였음.
* 본건은 기준시점 현재 지적미정리로 인하여, 토지에 대한 소유권 대지권이 미등기된 상
태인 바, 본건 평가에서는 향후 배분될 적정 소유권 대지권을 포함하여 일괄 비준평가
하였음

물건 비고

1. 구분건물로 등재되어 있으나 연접호수인 106호와 함께 구획경계없이 일체로 하여 일반음식점으로 이용중임
2.고양시 일산동구청으로부터 매매대금 완납증명서 및 분양계약서와 토지+건물에 대한 지방세가 과세되었음을 증명하는 사실조회 회신 있음(2025.3.20.자)
3. 대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

32. 19㎡는 약 9.74평입니다.

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 고양지원 2025타경62515 (1)

1.2. 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층105호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 건물면적: 32.19㎡ (약 9.74평)

1.5. 건물지분: 32.19㎡ (약 9.74평)

1.6. 토지면적: 0.00㎡

1.7. 토지지분: 0㎡

1.8. 감정가: 1,014,000,000원

1.9. 경매구분: 부동산 임의경매

1.10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '은행초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공동주택, 초등학교, 소규모 점포 및 상가지대가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 위시티로 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 환경은 양호합니다.

2.3. 인접도로: 북서측으로 노폭 약 20-25M, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 개발현황: 본건이 속한 식사2도시개발구역은 다수의 오피스텔 및 상가 건물로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 을1 근저당권 (강진군산림조합, 949,000,000원)으로, 본 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 기타 권리사항:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (유정남, 2023-09-27)

* 갑3 임의경매 (강진군산림조합, 754,576,427원, 2025-03-11)

* 갑4 압류 (경기광주세무서장, 2025-03-18)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 향후 배분될 적정 소유권 대지권을 포함하여 평가되었습니다. 이는 소유권 이전 시 별도 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업무/상업 밀집 지역: 본건은 식사2도시개발구역 내 근린상가로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인접 시설: 북동측 '은행초등학교' 등 교육시설과 주거단지가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 상권: 주변 개발 계획 및 교통망 확충(예정)으로 향후 상권 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경: 인근에 은행초등학교, 고양국제고등학교, 저현고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설: 동국대학교 일산병원, 국립암센터, 일산병원 등 의료시설 이용이 편리합니다. 이마트, 홈플러스 등 쇼핑시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기: 법적으로는 등기된 대지권이 없으나, 감정평가에 포함되어 있어 매각 후 소유권 이전 등기 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 구분건물 일체 이용: 본건(105호)은 인접한 106호와 구획 경계 없이 일반음식점으로 함께 이용 중입니다. 이는 향후 점유, 이용, 관리 또는 매각 시 복합적인 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건으로 거주(사용) 중인지 파악되지 않아 명도 과정이나 추가적인 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 일산동구 식사동의 도시개발구역 내에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 10억 1천4백만원입니다.

주요 리스크 요인은 대지권 미등기 상태와 구분건물이 인접 호실과 일체로 사용되고 있다는 점입니다. 대지권 미등기 건은 매각 후 소유권 이전 등기 시 추가적인 법적 절차와 비용이 발생할 수 있으며, 분양 대금 미납 등과 연관될 경우 더욱 복잡해질 수 있습니다. 더불어, 현재 일반음식점으로 이용 중인 상태에서 인접 호실과 함께 사용되고 있어, 향후 명도 및 분할 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

다만, 고양시 일산동구청으로부터 매매대금 완납증명서 및 분양계약서, 지방세 과세 증명 사실조회 회신이 있는 점은 긍정적입니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 정리될 예정입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 발전 가능성 있는 지역: 식사2도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 활용도 높은 용도: 근린상가로서 다양한 업종으로 활용 가능하며, 현재 일반음식점으로 이용 중인 점을 고려하면 관련 업종으로의 재창업 또는 임대 용이성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 주변 인프라: 교육, 의료, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 풍부하여 배후 수요가 견고한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,014,000,000원입니다. 예상 입찰가는 법적 권리 관계, 대지권 미등기 등 잠재적 리스크 해소 비용, 명도 예상 비용, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 미등기 문제 해결 및 건물 사용 상태(인접 호실과의 일체 사용)를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 낙찰 사례 분석 등이 필수적입니다.

* 주변 상가 시세 및 임대료 수준 파악

* 대지권 미등기 관련 법률적 해결 방안 및 예상 비용 조사

* 건물 사용 상태(105호, 106호 일체 사용)에 따른 명도 및 분할 사용 가능성 검토

* 최근 유사 물건 경매 낙찰가율 분석

일산 식사동 지역의 레미콘 공장, 건설 폐기물 처리장 등 주민 기피시설 관련 민원이 지속적으로 제기되고 있다는 점은 간접적으로 지역 이미지에 영향을 줄 수 있으나, 본건 물건의 직접적인 위치에서는 해당 시설들에 대한 언급이 없어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건번호: 고양지원 2025타경62515 (1)

1.2. 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록1로트 베네하임2차 1층105호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 건물면적: 32.19㎡ (약 9.74평)

1.5. 건물지분: 32.19㎡ (약 9.74평)

1.6. 토지면적: 0.00㎡

1.7. 토지지분: 0㎡

1.8. 감정가: 1,014,000,000원

1.9. 경매구분: 부동산 임의경매

1.10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '은행초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공동주택, 초등학교, 소규모 점포 및 상가지대가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 위시티로 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 환경은 양호합니다.

2.3. 인접도로: 북서측으로 노폭 약 20-25M, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 개발현황: 본건이 속한 식사2도시개발구역은 다수의 오피스텔 및 상가 건물로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 을1 근저당권 (강진군산림조합, 949,000,000원)으로, 본 경매 절차 진행 시 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 기타 권리사항:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (유정남, 2023-09-27)

* 갑3 임의경매 (강진군산림조합, 754,576,427원, 2025-03-11)

* 갑4 압류 (경기광주세무서장, 2025-03-18)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 향후 배분될 적정 소유권 대지권을 포함하여 평가되었습니다. 이는 소유권 이전 시 별도 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업무/상업 밀집 지역: 본건은 식사2도시개발구역 내 근린상가로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인접 시설: 북동측 '은행초등학교' 등 교육시설과 주거단지가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 상권: 주변 개발 계획 및 교통망 확충(예정)으로 향후 상권 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경: 인근에 은행초등학교, 고양국제고등학교, 저현고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설: 동국대학교 일산병원, 국립암센터, 일산병원 등 의료시설 이용이 편리합니다. 이마트, 홈플러스 등 쇼핑시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기: 법적으로는 등기된 대지권이 없으나, 감정평가에 포함되어 있어 매각 후 소유권 이전 등기 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 구분건물 일체 이용: 본건(105호)은 인접한 106호와 구획 경계 없이 일반음식점으로 함께 이용 중입니다. 이는 향후 점유, 이용, 관리 또는 매각 시 복합적인 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 어떤 조건으로 거주(사용) 중인지 파악되지 않아 명도 과정이나 추가적인 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 일산동구 식사동의 도시개발구역 내에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 10억 1천4백만원입니다.

주요 리스크 요인은 대지권 미등기 상태와 구분건물이 인접 호실과 일체로 사용되고 있다는 점입니다. 대지권 미등기 건은 매각 후 소유권 이전 등기 시 추가적인 법적 절차와 비용이 발생할 수 있으며, 분양 대금 미납 등과 연관될 경우 더욱 복잡해질 수 있습니다. 더불어, 현재 일반음식점으로 이용 중인 상태에서 인접 호실과 함께 사용되고 있어, 향후 명도 및 분할 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

다만, 고양시 일산동구청으로부터 매매대금 완납증명서 및 분양계약서, 지방세 과세 증명 사실조회 회신이 있는 점은 긍정적입니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 정리될 예정입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 발전 가능성 있는 지역: 식사2도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 활용도 높은 용도: 근린상가로서 다양한 업종으로 활용 가능하며, 현재 일반음식점으로 이용 중인 점을 고려하면 관련 업종으로의 재창업 또는 임대 용이성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 주변 인프라: 교육, 의료, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 풍부하여 배후 수요가 견고한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,014,000,000원입니다. 예상 입찰가는 법적 권리 관계, 대지권 미등기 등 잠재적 리스크 해소 비용, 명도 예상 비용, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 미등기 문제 해결 및 건물 사용 상태(인접 호실과의 일체 사용)를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 낙찰 사례 분석 등이 필수적입니다.

* 주변 상가 시세 및 임대료 수준 파악

* 대지권 미등기 관련 법률적 해결 방안 및 예상 비용 조사

* 건물 사용 상태(105호, 106호 일체 사용)에 따른 명도 및 분할 사용 가능성 검토

* 최근 유사 물건 경매 낙찰가율 분석

일산 식사동 지역의 레미콘 공장, 건설 폐기물 처리장 등 주민 기피시설 관련 민원이 지속적으로 제기되고 있다는 점은 간접적으로 지역 이미지에 영향을 줄 수 있으나, 본건 물건의 직접적인 위치에서는 해당 시설들에 대한 언급이 없어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.