나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62475 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7 어반트리비 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 성숙중인 주택지대로서, 최근에 사용승인된 다세대주택이 주를 이루어 소재하며, 인근에 농경지, 근린생활시설(편의점, 음식점 등)이 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 건으로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 등 마감,
창호 : 하이새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

3층 302호는 공부상 다세대주택이고, 지하1층은 공부상 창고입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500M (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25KM)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박준형)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.16.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7번지 어반트리B 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경62475 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 278,000,000원이며, 토지면적은 53.38㎡(약 16.15평), 건물면적은 52.56㎡(약 15.90평)입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 2017년 11월 21일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, '고양국제고등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 성숙된 주택지대로 최근 사용승인된 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 농경지 및 편의점, 음식점 등 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 또한, 북서측 및 북동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 15일에 접수된 유인숙 근저당권(을7)입니다. 본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들이 다수 존재하지만, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 252,000,000원, 차임 0원. 2022년 1월 28일 전입, 2021년 12월 23일 확정일자, 2024년 2월 15일 배당신고일자. 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 10월 24일 전입. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인 박준형은 대항력을 상실하게 되었으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: relevant snippet about HUG waiver]

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 인근 다세대주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일, 식사동 747-7번지 (헤리티지9동) 69.11㎡ (약 20.9평) 거래가 269,900,000원 (평당 약 12,914,000원). [cite: JSON 1]

* 2026년 5월 20일, 식사동 769-8번지 (디펠리스2단지1동2동) 67.98㎡ (약 20.5평) 거래가 220,000,000원 (평당 약 10,731,000원). [cite: JSON 2]

* 2026년 5월 7일, 식사동 1519번지 (GL타운) 72.55㎡ (약 21.9평) 거래가 300,000,000원 (평당 약 13,698,000원). [cite: JSON 3]

본건의 감정가는 278,000,000원이며, 건물면적 52.56㎡ (약 15.90평) 기준 평당 약 17,484,000원입니다. 최근 실거래가 평균 평당 약 10.7백만원 ~ 13.7백만원과 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '고양국제고등학교' 인근 주택가에 위치하며, 주변에 농경지와 함께 편의점, 음식점 등 기본적인 근린생활시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비가 설치되어 있어 생활에 필요한 기본 편의는 제공됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주요한 잠재적 리스크는 HUG의 인수조건 변경 확약서 내용입니다. 임차인 박준형의 대항력 포기와 임차권 등기 말소 동의가 법적으로 유효한지 최종 확인이 필요합니다. [cite: relevant snippet about HUG waiver] 또한, 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25KM), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 시설 조사 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 평가된 점은 향후 재매각 시 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되었으며 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 모든 후순위 권리는 소멸될 예정이며, 특히 HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 박준형의 보증금 252,000,000원에 대한 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 실거래가 대비 높다는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 2017년 준공으로 비교적 신축급인 다세대주택.

* 생활 편의시설 및 교육 시설(고양국제고) 인접.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 일괄 권리 취득.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원이며, 면적 15.90평 기준 평당 약 17,484,000원입니다. 인근 다세대주택의 최근 실거래가 평균이 평당 약 10.7백만원 ~ 13.7백만원임을 감안할 때, 감정가는 다소 높은 편입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점과 HUG 인수조건 변경의 법적 효력을 감안하여, 최근 실거래가 상단 수준 또는 감정가의 80~90% 선에서 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 222,400,000원 ~ 250,200,000원 사이로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.