나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62489 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11 정원엘피스타워 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '문산동초등학교' 남동측 인근에
위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
각급학교, 근린공원, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 10층 1003호로
외벽은 시멘몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감,
내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 주거용으로 이용 중이며 내부는 방(3개), 욕실(2개),
거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,
승강기, 옥내소화전, 주차장(주차타워) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 779-11 외 6필지로 형성된 사다리형 평지의 일단지로
제1종근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약20m, 그리고 북서측으로 노폭 약 4m의
포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

*779-11번지: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2021-12-07)(문산동초등학교, 반드시 파주교육청에
재확인 바람, Tel 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,
[추가기재사항]
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

*772-26, 773-1, 773-5, 775-4번지:
도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2021-12-07)(문산동초등학교, 반드시 파주교육청에
재확인 바람, Tel 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,

*773-2, 773-3번지:
도시지역, 일반상업지역,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2021-12-07)(문산동초등학교, 반드시 파주교육청에
재확인 바람, Tel 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2025타경62489 (1)

3. 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11, 정원엘피스타워 10층1003호

4. 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

5. 감정가: 222,000,000원

6. 토지면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

7. 토지 제시외면적: 0.00㎡

8. 건물면적: 72.82㎡ (약 22.03평)

9. 건물 제시외면적: 0.00㎡

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 부흥신용협동조합 (확인된 정보 기준)

13. 특이사항: 공동담보

14. 주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '문산동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단지 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지 및 도로상태

* 토지: 본건은 779-11번지 외 6필지로 구성된 사다리형 평지의 일단지로, 제1종 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 북동측으로는 노폭 약 20m, 북서측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 779-11번지: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동초등학교)에 해당합니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

* 772-26, 773-1, 773-5, 775-4번지: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동초등학교)에 해당합니다.

* 773-2, 773-3번지: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동초등학교)에 해당합니다.

1.1. 5. 주변 시설 (지도 검색 기반)

본건 인근에는 문산동초등학교, 선유중학교, 문산고등학교 등 교육 시설이 도보 거리 내에 위치해 있습니다. 또한, 홈플러스, CGV 등 생활 편의 시설이 차량 5분 거리에 있어 생활 환경이 편리한 편입니다. 서울~문산 고속도로 개통으로 서울 접근성이 향상되었으며, GTX 노선 개통 시 수도권 접근성이 더욱 개선될 전망입니다. 주변에는 아파트 단지, 주택가, 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 중심 상권 역할을 하고 있습니다. 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건에서는 해당 사항이 없습니다.

1.2. 2. 등기부 현황 및 인수 권리

* 채무자 겸 소유자: 주식회사 닥터빌 (갑7 소유권이전)

* 신탁자: 교보자산신탁주식회사 (갑9 소유권이전신탁)

* 채권자: 부흥신용협동조합 (을5 근저당권, 10,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 부흥신용협동조합 (갑10 임의경매, 530,686,285원)

* 등기부채권 총액 (을5 기준): 10,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.2. 3. 권리분석 요약

본 건은 부흥신용협동조합의 임의경매로 진행되며, 채권액 530,686,285원으로 감정가(222,000,000원)를 훨씬 초과합니다. 현재 등기부상 말소기준권리인 을5 근저당권(부흥신용협동조합, 10,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 파주시 문산읍의 지방도변에 위치한 상가지대로, 주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 문산동초등학교 등 교육 시설과도 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, LG디스플레이 등 인근 산업단지 배후 수요와 서울 접근성 향상(서울-문산 고속도로, GTX 예정)으로 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 10층에 위치한 1003호 오피스텔입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

1.4. 2. 내부 이용 상태

본건은 오피스텔로 현재 주거용으로 이용 중이며, 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 3. 설비 내역

급배수, 위생, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 옥내소화전, 주차 타워 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 경매 신청 채권액: 감정평가액(222,000,000원) 대비 경매 신청 채권액(530,686,285원)이 매우 높아, 유찰 가능성이 있으며 낙찰 후 잔금 납부 여력 등을 신중히 고려해야 합니다.

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 신탁 등기 존재: 교보자산신탁주식회사가 신탁자로 등기되어 있어, 신탁 관련 규정이나 특약 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 문산읍의 생활 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 지역에 위치한 오피스텔입니다. 주거용으로 이용하기에 적합한 내부 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 지역 개발 호재(서울~문산 고속도로, GTX 예정)도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 감정가 대비 매우 높은 채권 총액과 명확히 확인되지 않은 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거용 또는 임대 수익용으로 활용 가능한 오피스텔입니다.

* 교육 시설(문산동초등학교 등) 및 편의 시설(홈플러스, CGV)이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 서울~문산 고속도로 개통 등 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 파주시 문산읍 선유리 지역 오피스텔 시세는 면적 및 조건에 따라 약 200,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

채권 총액이 감정가를 초과하고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 리스크 요인을 고려할 때, 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

종합적으로 볼 때, 시세 및 감정가를 고려하되, 상기 리스크 요인에 대한 면밀한 검토 후 보수적인 접근이 필요합니다. 본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시에는 이를 제외한 가격으로 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자 접근을 위해서는 감정가 수준 이하, 즉 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 본건에 대한 최종적인 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.