나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62452 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 676-66 킹스빌타운 215동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 2001-11-21)
외벽: 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향의 완경사지 내 평탄화한 자루형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 남서측의 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 임차인 한국토지주택공사)로부터 2025.07.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 고양지원 2025타경62452 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 676-66 킹스빌타운 215동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 38.67㎡ (약 11.70평)

토지지분: 38.67㎡ (약 11.70평)

건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

건물지분: 39.96㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

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본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 유사한 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

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본건의 말소기준권리는 2018년 04월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 120,000,000원)입니다. 이에 따라 위 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

본건에는 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2015년 11월 30일, 확정일자는 2015년 11월 13일입니다.

다만, 본건과 관련하여 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 임차보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행되는 것으로 판단됩니다.

정리하자면, 본건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약

말소기준권리 이전의 권리로는 이길옥, 박상일의 소유권 이전(갑5, 갑6)이 있습니다.

말소기준권리 이후의 권리로는 하나은행 근저당(을5, 말소기준), 중소기업은행 가압류 2건(을7, 을8), 신용보증기금 가압류(갑9), 현대캐피탈 가압류(갑10), 신한카드 가압류(갑12), KB국민카드 가압류(갑13), 파주세무서장 압류(갑14), 국민건강보험공단 압류(갑16), 고양시 압류(갑17), 서울보증보험 강제경매(갑18) 등이 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 701,430,926원입니다.

1.3. 상권분석

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본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 다세대주택 및 연립주택이 많아 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 인근에 내유초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 약 20미터 내외의 도로에 접하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용규제가 적용되고 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 인근 축사 등의 존재 가능성을 시사하며, 제한보호구역은 군사시설과의 관련성을 나타냅니다.

* 건축물 노후도: 2001년 11월 21일 사용 승인된 건물로, 연식이 약 25년가량 되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인(한국토지주택공사)의 대항력이 없으며 보증금 미인수 조건으로 경매가 진행되는 것으로 보이나, 서울보증보험의 확약서 내용을 최종적으로 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 97,000,000원입니다. 임차인이 대항력이 없고 보증금 미인수 조건으로 경매가 진행되는 점은 매수자에게 유리한 요인입니다. 다만, 건물의 연식과 지역 내 토지이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 임차보증금 미인수: 서울보증보험의 확약서로 인해 임차보증금 70,000,000원을 인수하지 않아도 되어 실질적인 취득 비용 부담이 줄어듭니다.

* 입지: 내유초등학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 주변 실거래가를 고려했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택들이 107,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 97,000,000원이며, 면적(약 12.09평)과 건축 연도(2001년)를 감안할 때, 시장 조사된 평균 거래가액은 약 102,000,000원으로 추정됩니다. 임차보증금 미인수 조건을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상되며, 현장 조사 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.