나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1586 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 174 은행마을 105동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파
트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브위 철골트러스 20층 건물 내 4층 404호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 욕실2, 발코니4 등)로 이용 중임.

설비내역

열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 위생설비 및 급배수시설 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

전체 단지 남서측으로 개설된 왕복 2차선의 포장도로가 주출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-12)(접함), 중로3류(폭
12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹
지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(창의유치원), 과밀억제권역, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경1586 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 174 은행마을 105동 4층 404호

용도: 아파트

건물 총 층수: 20층 중 4층

사용승인일: 2002년 10월 25일

감정가: 340,000,000원

토지면적: 38.65㎡ (약 11.7평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 진입 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브 위 철골트러스 구조의 20층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 이용상태

아파트(방3, 거실, 욕실2, 발코니4 등)로 이용 중입니다.

* 설비내역

열병합 발전에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비, 위생 설비 및 급배수 시설 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

단지 전체 남서측으로 개설된 왕복 2차선 포장도로가 주출입로와 연결되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창의유치원), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

본 물건은 복수의 소유권 이전 및 전세권, 근저당, 가압류 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리(근저당, 하나은행, 2022.07.14 접수)보다 선순위인 권리들은 다음과 같습니다.

* 을구 8번 전세권: 김양일, 127,000,000원, 2022.06.30 접수. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 본 물건명세서에 '대항력있는임차인' 및 '선순위전세권'으로 기재되어 있어, 김양일의 전세권이 매수인에게 인수되는 것이 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김양일

보증금: 127,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-31

비고: 대항력 없음 (단, 등기부상 선순위 전세권으로 인수 대상임)

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 전세권이 인수되므로, 별도의 낙찰자 부담 보증금은 없습니다.)

참고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 전세권자의 정보가 명확합니다.

1.4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 주변이 아파트 단지 및 다세대 주택으로 구성되어 안정적인 주거 수요가 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설: 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 단지 앞으로 도로가 개설되어 있고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

아파트명: 은행마을1단지동문

건축년도: 2002년

총 세대수: 964세대

최고층: 20층

단지 규모: 총 10개동, 지하주차대수 25대, 지상주차대수 12대 (총 442대)

인근 학교: 풍산중학교, 풍동초등학교 등

* 주변 시설 (외부 검색 기반)

인근에 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 풍동천과 근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 지도상으로 볼 때, 단지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수: 본 물건은 등기부상 을구 8번 전세권(김양일, 127,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 물건입니다. 따라서 낙찰가 외에 127,000,000원의 추가 비용이 발생합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 현황표에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '선순위 전세권'으로 설정되어 있어 법적으로 매수인에게 인수됩니다. 이는 인수되는 보증금 127,000,000원에 대한 명확한 확인이 필요함을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속하여 향후 재건축이나 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 아파트입니다. 2002년에 준공되어 연식은 있으나, 전체 20층 중 4층으로 적절한 층수이며, 방 3개, 욕실 2개의 일반적인 아파트 구조를 가지고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 을구 8번 전세권(127,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 127,000,000원의 보증금을 부담해야 함을 의미합니다. 이 인수되는 보증금과 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 일산동구 풍동은 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 선호 지역입니다.

* 교통 편리성: 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 인수되는 전세권 금액을 고려하더라도, 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 340,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 보면 2026년 6월 15일 17층이 350,000,000원, 6월 11일 11층이 330,000,000원, 6월 8일 7층이 335,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 4층으로, 동일 단지 내 4층의 최근 전세 실거래가는 2026년 5월 19일 310,000,000원입니다. 이를 감안할 때, 본 건물의 현재 시세는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

여기에 127,000,000원의 선순위 전세권이 인수되므로, 총 실취득 비용은 '입찰가' + '127,000,000원'이 됩니다. 따라서 총 실취득 비용이 시세 범위 내에 들어오도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

총 예상 실취득 비용: 220,000,000원 (입찰가) + 127,000,000원 (인수 전세권) = 347,000,000원

이 금액은 현재 시세 범위의 상단에 근접하므로, 경쟁 상황 및 입찰자의 자금 계획을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.