나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62401 [1] 경기도 파주시 야당동 145-4 아이하우스 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당5리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 내 제2층 제201호로서,
- 외벽 : 돌붙임 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 송민진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.16.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경62401 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 145-4 아이하우스 101동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

* 건물면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당5리마을회관" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2023-11-15)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 송민진)

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-29

* 확정일자: 2021-01-29

* 배당신고일자: 2023-03-08

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의)

* 임차인: 오대연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자(2022-03-21)가 말소기준권리(2023-11-15)보다 선순위에 있어 대항력이 존재합니다. 보증금 0원이므로 금전적인 인수 부담은 없습니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 오대연이 존재하나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 송민진 임차인의 보증금 인수 부담 역시 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 파주시 야당동은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변의 유사 건물 거래 사례를 볼 때, 지역 내 주거용 부동산 수요는 꾸준한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본 물건은 현재 주거용으로 이용 중인 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 환경을 고려할 때, 기본적인 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (오대연)

대항력이 있는 임차인 오대연이 보증금 0원으로 존재합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 법적으로 대항력은 인정되나, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 금전적으로 인수해야 할 금액은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 시간이 소요될 가능성은 존재합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 송민진(양도전)과의 인수조건 변경 확약서를 통해 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 송민진 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 그러나 이러한 조건 변경 과정에서의 법적 해석이나 실무 적용에 있어 예외적인 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수가 필수적입니다. 제공된 정보 내에서 별도의 혐오시설 등 부정적인 요소는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것이 특징입니다. 대항력 있는 임차인 오대연이 존재하나 보증금이 0원이며, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 송민진 임차인의 보증금에 대한 부담 또한 없을 것으로 예상됩니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 대항력 있는 임차인(오대연)이 있으나 보증금 0원이며, HUG의 조건 변경으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

* 입지적 잠재력: 파주시 야당동은 지속적인 주거 지역 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 접근 가능성: 감정가(200,000,000원) 대비 주변 시세(150,000,000원 ~ 180,000,000원)를 고려할 때, 적절한 입찰을 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건은 2015년 준공된 건물로, 전용면적 56.35㎡ (약 17.05평)의 다세대주택입니다.

* 제공된 최근 매매 자료 중, 유사 연식(2015년) 및 비슷한 면적(약 56~57㎡)을 가진 주변 빌라(연립/다세대)의 거래 사례는 150,000,000원에서 180,000,000원 범위에 있습니다.

* 2019년 준공된 면적 65.1㎡ 물건이 285,000,000원에 거래된 사례는 있으나, 본 물건보다 신축 연식이 4년 정도 차이가 나고 면적도 더 넓으므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가

위 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원 으로 제시합니다. 이는 주변 시세의 상단부와 감정가를 일부 반영한 보수적인 금액이며, 낙찰 시 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점을 감안한 최적의 입찰가 산정입니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 그리고 본 건에 대한 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.