나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71245 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 211 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 '부평6리 마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하고 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통상황은 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하나 차량대수 및 운행간격 등을 감안시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지 지목 전으로, 현장 탐문 조사 결과 인근 토지 소유자가 지상에 다수의 조경수를 식재하고 있는 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지로 남측에 소재하는 비포장도로를 통해 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 성장관리계획구역(자연형), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 국립수목원완충지역, 국립수목원완충지역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 인근토지 소유자가 식재한 것으로 탐문조사되는 다수의 조경수가 소재함.<후첨 사진용지 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 인근 토지 소유자가 임차하여 지상에 조경수를 식재중인 것으로 탐문되며, 자세한 임대차 내역은 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71245 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 기OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 211

용도: 전 (밭)

토지면적: 4932.00㎡ (약 1492.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 1,134,360,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 '부평6리 마을회관' 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 제반 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 가능합니다.

남동측 근거리에 버스정류장이 소재하나, 차량 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 부정형의 완경사지이며, 지목은 '전'입니다.

현장 조사 결과, 인근 토지 소유자가 지상에 다수의 조경수를 식재하고 있는 상태입니다.

공부상 목록은 전이나, 현황은 2, 3단을 석축으로 쌓은 3단 형태의 토지로, 1단에는 반송과 향나무 등이 식재되어 있고, 2단은 농작물 재배를 위한 전이며, 3단에는 엄나무가 식재되어 있는 것으로 파악되었습니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적상 맹지입니다.

다만, 남측에 소재하는 비포장도로를 통해 통행이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 보전관리지역

* 성장관리계획구역 (자연형)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 국립수목원완충지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (접수일자: 2018-12-12, 권리자: 2018기보제이차유동화전문유한회사, 권리금액: 1,840,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본상 '말소'로 표시된 권리들은 매각 후 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 차

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 임차권은 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

등기부등본상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

주변 지역은 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 주거 밀집 지역의 상업 시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

남동측 근거리에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 주변 환경(공장, 창고, 농경지, 임야)만으로는 특정 혐오시설이 인접해 있다고 판단하기 어렵습니다. 다만, 공장 및 창고 지역이 혼재하므로 소음, 악취 등 환경적 요소를 고려해야 할 수 있습니다. 상세한 혐오시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금(10%)이 반환되지 않으므로 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 지적상 맹지

토지가 지적상 맹지이므로, 도로 접근에 대한 별도의 권리 확보 방안이 필요합니다. 현재는 남측 비포장도로를 통해 통행 가능하나, 지속적인 통행로 확보를 위해 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

5.3. 현황 토지 이용 관련 분쟁 가능성

현황 토지 지상에 인근 토지 소유자가 조경수를 식재하여 이용 중입니다.

이는 공부상 지목(전)과 현황 이용 상태(조경수 식재) 간의 차이가 있음을 의미하며, 소유권, 임차 관계, 조경수의 철거 또는 인수 여부 등과 관련하여 추후 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

5.4. 토지 이용 제한

보전관리지역, 국립수목원완충지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 토지(전)로, 약 1492평의 넓은 면적이 매력적입니다. 감정가는 11억 3천여만 원으로 책정되었습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 부담은 적어 보입니다.

다만, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 지적상 맹지라는 점, 그리고 인근 토지 소유자가 조경수를 식재하여 이용 중인 현황 때문에 법적 분쟁 소지가 있다는 점은 유의해야 할 리스크입니다. 또한, 보전관리지역, 국립수목원완충지역 등의 규제 사항도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 1492평)으로 향후 활용 가치가 높습니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 11억 3,436만 원을 기준으로, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험, 맹지로서의 도로 확보 문제, 현황 조경수 관련 분쟁 가능성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 구체적인 토지 이용 상태 확인, 인접 토지 소유자 면담, 관련 법규 상세 검토 등이 필수적입니다.

(인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.