나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62375 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 134-9 대자파크뷰 105동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 ""통일로IC"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 중 제2층 제201호로서,
외벽: 벽돌마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용복원취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 134-9번지, 대자파크뷰 105동 2층201호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62375 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

주요 물건 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 134-9 대자파크뷰 105동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 61.40㎡ (약 18.59평)

* 건물면적: 64.32㎡ (약 19.47평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건축년도: 2015년

* 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

* 층수: 지상 3층 중 2층

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 "통일로IC" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용복원취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 4일자 천안시 압류(갑5)입니다.

등기부 현황상 소유권은 오명순(갑3) 및 이병관(갑4)에게 있으며, 주택임차권(김영비, 을5)과 압류(갑5), 강제경매(갑6)가 등기되어 있습니다.

주택임차권(김영비)은 보증금 184,000,000원이며, 말소 예정입니다.

등기부상의 총 채권액은 184,000,000원(임차권) + 200,565,040원(경매 신청 채권)으로 합계 384,565,040원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 184,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2021년 7월 28일

* 확정일자: 2021년 7월 6일

* 자료상 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원으로, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였기 때문입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 22일, 71.93㎡(약 21.8평) 다세대주택이 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 10일, 59.52㎡(약 18.0평) 다세대주택이 175,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 47.39㎡(약 14.3평) 다세대주택이 138,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적은 64.32㎡(약 19.47평)이며, 감정가 204,000,000원(㎡당 약 3,171,000원)은 최근 거래된 사례들과 비교했을 때, 건물의 신축 연도 및 면적을 고려하여 시장 평균가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 주거 기능이 중심이 되며, 일부 상업 시설 및 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근성은 통일로IC 인접으로 인해 양호하나, 대중교통 이용의 편리성은 보통 수준입니다.

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 시사합니다. 다만, '대항력있는임차인'이라는 문구가 언급되어 있어, HUG의 확약 내용이 실제 법적 효력을 명확히 하는지 최종 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점으로 미루어 보아 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

지역 개발 제한:

본 건은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

현재까지의 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 농경지 및 임야가 인접한 지역의 특성을 고려할 때, 향후 잠재적인 혐오시설 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재의 다세대주택으로, 감정가는 204,000,000원입니다.

권리관계는 HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

인근 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 보이며, 향후 지역 개발 동향에 따라 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

HUG의 조건 변경 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

건물 면적 64.32㎡(약 19.47평)은 일반적인 다세대주택의 적정 면적 수준입니다.

통일로IC 인접으로 차량을 이용한 광역 이동이 용이한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다. 최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 바탕으로 산정한 ㎡당 가격은 약 290만원에서 350만원 수준입니다. 본 건의 건물 면적 64.32㎡에 이를 적용하면, 약 186,000,000원에서 225,000,000원의 범위로 추정됩니다.

HUG의 조건 변경 확약으로 인한 인수 부담이 없다는 점과 제반 권리가 말소될 가능성이 높다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 감정가의 90%에서 95% 수준인 약 183,600,000원에서 193,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 적극적인 투자를 원할 경우 200,000,000원까지도 고려할 수 있으나, 권리 관계에 대한 최종 확인 및 현장 답사를 통한 정밀 진단 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

종합적으로 본 건에 대한 예상 입찰가는 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.