나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62534 [1] 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 106동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당5리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 건내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2015.08.28.)
외벽 :돌붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최영자, 최동규, 최은주)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다’는 내용의 2025.08.01.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62534 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 106동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 본건은 4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2015년 08월 28일

건물명: I-하우스

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당5리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 근거리에 야당역(경의중앙선)이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (별도 기록 없음)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.03.07.)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최영자, 최동규, 최은주 (채권자 HUG의 확약서에 따라 대항력 없음)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 10일

* 확정일자: 2022년 02월 10일

* 배당신고일자: 2024년 03월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 동의 (HUG 인수조건 변경확약서 제출)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 박상길 (2021.10.08.)

* 소유권이전: 황우신 (2022.03.23.)

* 주택임차권: 최영자 외 2명 (245,000,000원, 2024.03.04. 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (251,843,472원, 2025.03.07.)

3.5. 등기부 채권 총액

245,000,000원 (임차보증금) + 251,843,472원 (채권액) = 496,843,472원

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

상업 시설이 발달한 중심 상권과는 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

야당역(경의중앙선) 인근 지역으로, 역세권의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입 용이, 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 이용 가능

* 편의시설: 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 쇼핑 시설 등은 인근 지역으로 이동 필요

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경확약서: 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없음을 시사합니다. 그러나 법리적 검토 및 실제 인수 여부는 신중하게 판단해야 합니다.

* 1층 위치: 1층에 위치하여 다른 층 대비 일조권, 보안, 소음 등에서 상대적으로 불리할 수 있습니다.

* 미등재 임대차 관계: 현 임차인 외에 별도의 미등재 임차인 또는 점유자가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, HUG 인수조건 변경확약서 내용에 따라 위험은 낮아짐)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 강제 경매로 진행 중이며, 가장 큰 특징은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 관련 권리 일부를 유보하는 내용의 인수조건 변경확약서를 제출했다는 점입니다. 이로 인해 임차 보증금 245,000,000원에 대한 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요인입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 역세권 잠재력을 가지고 있습니다. 1층이라는 점과 실제 시장 가격과의 비교는 입찰가를 산정하는 데 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 2.45억 원의 임차 보증금을 인수할 필요가 없어 사실상 무하자(無荷者) 물건에 가깝습니다.

* 신축급 다세대주택: 2015년 준공된 건물로, 비교적 최신 축에 속합니다.

* 역세권 잠재력: 야당역(경의중앙선)이 근거리에 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 지분 보유: 건물 면적 대비 토지 지분(66㎡)을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 유사한 다세대주택(태종에비뉴, 2019년식, 65.1㎡)은 2.85억 원에 거래되었습니다. 또한, 2015년식 연립주택(요산아트빌, 56.035㎡)은 1.5억 원, (자연에가, 57.45㎡)은 1.8억 원에 거래되었습니다.

본건은 2015년식 다세대주택으로, 건물 면적은 59.96㎡(약 18.14평)이며 감정가는 2.24억 원입니다.

연립주택 거래 사례 대비 높은 가격대를 형성할 것으로 예상되며, 신축급 다세대라는 점을 감안할 때 감정가 수준의 가치를 인정할 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차보증금 인수 부담이 없으므로, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려하여 2.1억 원 ~ 2.2억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점 기준으로, 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원을 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.