나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62449 [1] 경기도 파주시 야동동 629-12 데샹힐 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세
대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 단지내 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62449 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 야동동 629-12 데샹힐 101동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 건축물대장상 사용승인일: 2021.12.02

* 감정평가액: 305,000,000원

1.3. 토지 정보

* 총 토지 면적: 71.25㎡ (약 21.55평)

* 건물 사용 토지 면적: 71.25㎡ (약 21.55평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 총 건물 면적: 58.25㎡ (약 17.62평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 이중창

1.5. 매각 조건

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황상)

3. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트단지, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량의 진입 및 주정차가 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 서측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 본건 인근에 문산제일고등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 주로 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 혐오시설 등 특별히 문제될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3. 근저당권 (한국양봉농업협동조합, 2022-05-13, 342,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

* 본 물건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소멸 대상 권리: 갑3(소유권이전2번신탁등기말소), 갑4(소유권이전), 갑5(가압류-신용보증기금), 갑6(가압류-경기신용보증재단), 갑7(임의경매-한국양봉농업협동조합) 등.

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있으나, 등기부 요약 상 말소기준권리보다 선순위인 지상권 등은 확인되지 않습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 인수되는 권리(특히 지상권)에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특별한 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.5. 등기부 요약

* 전체 채권 금액 합계: 376,238,751원.

* 말소 예정 권리가 다수 확인됩니다.

5. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 파주시 야동동 지역은 주거지 개발 및 근린생활시설이 함께 조성되고 있는 지역입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 데샹힐 103동: 2025년 12월 15일, 67.29㎡(약 20.3평), 233,000,000원 (직거래). 해당 단지 내 최신 거래 사례로 참고 가치가 높습니다.

* 에덴빌리지 104동105동106동: 2026년 3월 19일, 53.88㎡(약 16.3평), 143,000,000원 (중개거래).

* 아느칸빌 101동102동103동: 2026년 5월 11일, 60.48㎡(약 18.3평), 127,000,000원 (중개거래).

* 참고로, 인근 '대방아파트'(2001년 입주)의 경우 2026년 8월 1일, 77㎡ 면적 실거래가가 1억 1,900만원으로, 신축 건물인 본건과는 시세 차이가 있습니다.

4.3. 시세 분석

* 본건 물건의 전용 면적은 58.25㎡(약 17.62평)입니다.

* 동일 단지인 '데샹힐 103동'의 최근 거래 사례(67.29㎡, 233,000,000원)를 기준으로 평당가를 산출하면 약 3,462,654원/㎡입니다.

* 이를 본건의 면적(58.25㎡)에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 201,878,128원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정평가액 305,000,000원보다 상당 부분 낮은 수치이며, 주변 다른 단지의 오래된 아파트 거래 사례보다는 높은 수준입니다.

6. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 북서측 인근에 문산제일고등학교가 위치합니다.

5.2. 편의시설

* 일반적인 주거지대이므로 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료 시설

* 주변 지역의 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 파주시 내 병원 및 의원 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획 상 '계획관리지역'이며, '가축사육제한구역(전부제한)'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급이 있으나, 등기부상 말소되지 않는 권리가 명확히 확인되지 않았습니다. 잔금 납부 전 등기사항전부증명서 재확인을 통해 인수되는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 시세 및 감정가 괴리

* 본건의 감정평가액(305,000,000원)과 동일 단지 유사 면적의 최근 거래 사례(약 201,878,128원) 간에 큰 차이가 있습니다. 이는 감정 시점 이후 시세 하락 또는 감정의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호하고 임차인 인수 부담이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 환경 역시 일반적인 주거지로서 무난한 수준입니다. 다만, 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점과 감정가와 실제 시장 시세 간의 상당한 괴리가 존재한다는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 물건명세서 상 '지상권' 관련 언급은 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 명확히 해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 절차가 간편합니다.

* 동일 단지 내 소형 면적 주택으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮아, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로 산출된 적정 시장가치는 약 201,878,128원 수준입니다.

* 감정가(305,000,000원)와 실거래가 간의 차이, 권리 관계의 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 입찰 참여 시 해당 물건의 세부 권리 관계를 철저히 재확인하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.