나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62399 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1276-6 더샤르망 2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ""성석삼거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2016.07.22)
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 여진현)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.16.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62399 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1276-6 더샤르망 2동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 75.19㎡ (약 22.72평)

건물면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ""성석삼거리"" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 21일 접수된 이은경 근저당권(90,000,000원)입니다.

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(양도전: 여 )

* 보증금: 208,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일, 확정일자: 2021년 5월 24일

* 배당신고일자: 2023년 7월 6일

* 대항력: 없음.

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하는 조건 변경 확약서를 제출하였습니다(2026.04.16). 이에 따라 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성석동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

성석삼거리 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

별도의 외부 검색 결과, 본건 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 소규모 마트, 식당 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

군사보호구역(25km 이내)에 해당하나, 이는 전방 지역에 대한 일반적인 제한으로 직접적인 혐오시설과의 연관성은 낮습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역의 축산업 활동에 대한 제한이 있을 수 있으나, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 줄 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다.

사용승인일: 2016년 7월 22일.

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

주변 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 시내 이동이 가능하며, 성석삼거리 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

교육 시설: 반경 1~2km 내에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 확약서: 임차인(여진현/HUG)이 대항력을 포기하고 보증금 전부 변제를 받지 않아도 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 이에 대한 법적 해석 및 실제 이행 과정에서 예기치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재 인수 보증금은 0원으로 처리되어 있습니다.)

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

감정가(219,000,000원) 대비 최근 실거래가 정보(JSON 데이터 기준 최대 140,000,000원) 간의 상당한 차이를 보이고 있어, 경매 낙찰 후 시세 차익 기대 시 시장 가치 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 조건 변경 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 상태입니다.

건축 연도가 2016년으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보와 감정가 간의 괴리가 커, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 관련 부담 없음: HUG의 조건 변경 확약으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 유사 물건의 거래 가격은 110,000,000원에서 140,000,000원 사이로 확인되었습니다. (JSON 데이터 분석 기준)

본 물건의 감정가는 219,000,000원으로, 이는 최근 시세와 상당한 차이를 보입니다.

임차인 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 시장 가격 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 주변 시세를 기준으로 예상 입찰가는 약 160,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.