나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62350 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 419-2 디자인하우스 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""덕이동행정복지센타"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2015.12.04.)
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 (전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이승준)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본정보

경기도 고양시 일산서구 덕이동 419-2 디자인하우스 1동 3층301호에 위치한 다세대주택입니다.

감정평가액은 194,000,000원이며, 건물 면적은 47.61㎡(약 14.4평)입니다. 토지 면적은 57.09㎡(약 17.3평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62350 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2015년 12월 04일

토지 이용 상태: 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건은 남측으로 도로에 접합니다.

1.4. 기타 기본사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이동행정복지센타" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로

본 건은 남측으로 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.02.18) 입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 등기부상 을3 (주택임차권, 이승준) 및 갑4 (강제경매) 등은 말소기준권리보다 선순위 권리가 아니므로 낙찰로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 본 건은 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 (성명: 서 ):

* 전입일자: 2024.07.08.

* 보증금: 0원, 차임: 0원.

* 대항력: 있음.

* 비고: 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리 접수일(2025.02.18)보다 앞서므로 대항력이 있다고 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계의 실질 및 권리 행사 가능 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 (주택도시보증공사/이 ):

* 원래 임차인 이승준으로, 보증금 200,000,000원, 전입일자 2021.05.20, 확정일자 2021.04.16입니다.

* 해당 임차인의 주택임차권 등기는 등기부상 '말소' 처리되었으며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 아닙니다.

* 또한, 신청 채권자인 주택도시보증공사는 2026.06.29. 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 결론적으로, 이 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 특이사항

신청 채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이로써 임차인 이승준 관련 권리관계는 명확해졌습니다.

대항력 있는 임차인(서 )의 점유가 지속될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 (2026년 7월 기준)

* 덕이동 767-6번지, 현대타운 1동 2동: 전용 51㎡, 16,500만원

* 덕이동 407-2번지, 하누리타운 4단지: 전용 58.16㎡, 26,800만원

* 덕이동 774-13번지, 삼성홈타운: 전용 56.775㎡, 15,300만원

4.2. 시세 분석

본 건(덕이동 419-2, 디자인하우스 1동 301호)은 전용면적 47.61㎡ (약 14.4평)입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 51㎡ 거래가 16,500만원에 이루어졌습니다.

다른 거래 사례들에서도 비슷한 시기에 건축된 다세대 주택의 면적 대비 가격대는 15,300만원에서 26,800만원까지 분포하고 있습니다.

본 건의 감정가 194,000,000원은 최근 거래 사례들과 비교 시 중간 수준에 해당합니다.

면적을 고려하여 가장 유사한 거래(51㎡, 16,500만원)를 기준으로 환산 시, 본 건의 예상 시세는 약 15,500만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 시장 상황 및 개별 물건의 상태에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건은 "덕이동행정복지센타" 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 및 교육

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 교육 및 기타 생활 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 도로 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로, 축산업 관련 규제가 적용됩니다.

* 과밀억제권역으로, 수도권정비계획법에 따른 개발 및 투자 규제를 받을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로, 환경 관련 규제가 존재합니다.

6.2. 임차인 관련

전입일자 2024.07.08.인 임차인 서 (보증금/차임 0원)는 대항력이 있으므로, 낙찰 후에도 해당 임차인의 점유가 지속될 가능성이 있습니다. 이에 대한 권리 관계 및 향후 처리 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 건물 상태

2015년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하나, 준공 이후 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 194,000,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 임차인 이승준 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 서 (보증금 0원)의 점유가 예상되므로, 명도 진행 시 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 권리관계 명확화 및 보증금 인수 부담 해소.

* 2015년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 건물 상태 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 194,000,000원입니다.

최근 유사 면적(51㎡)의 거래가 16,500만원 및 이를 기준으로 환산한 본건 면적(47.61㎡)의 예상 시세 약 15,500만원을 고려할 때, 감정가는 현 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

보수적인 투자 관점에서, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안합니다.

최적의 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 명도 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(참고: 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.