나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62351 [1] 경기도 파주시 아동동 357-8 101동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 ""금촌역"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""금촌역"" 이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서 (사용승인일 : 2015.08.10.)

외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 CCTV설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 7m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김진호)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62351 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 357-8 101동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물명: (건축물대장상 '다올'로 추정되나, 전유부 정보에는 명시되지 않음)

총 층수: 5층

해당 층수: 5층

사용승인일: 2015년 8월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감 등

창호: 새시창호 등

건물면적: 55.25㎡ (약 16.72평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재, 경의중앙선 금촌역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 경의중앙선 금촌역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 인접 도로와 접하여 정상적인 이용이 가능하며, 주거용 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로는 폭 약 8m, 북서측으로는 폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리

말소기준권리: 2025년 2월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

본건 경매로 인해 말소기준권리 하위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 19일

확정일자: 2021년 6월 15일

배당신고일자: 2023년 7월 19일

대항력: 없음

특이사항으로 '대항력있는임차인' 기재가 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 29일자로 제출한 인수조건변경확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 (2016.02.11, 오세호)

* 을5: 주택임차권 (2023.07.19 말소예정, 김진호, 190,000,000원)

* 갑5: 소유권이전 (2021.07.30, 오진욱, 매매 190,000,000원)

* 갑6: 강제경매 (2025.02.18, 주택도시보증공사, 207,658,978원, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (2025.04.08, 파주시, 말소)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 파주시 아동동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다. 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 교통 및 접근성

경의중앙선 금촌역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 경의중앙선 금촌역 도보 및 버스 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상 혐오시설이나 특별한 유해시설은 인지되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 관련 인수 부담은 없으나, '대항력있는임차인' 문구와 함께 HUG 인수조건 변경 확약서 내용의 면밀한 검토가 필요합니다. 현재까지 분석으로는 대항력 포기로 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 최종 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성 리스크

부동산 시장의 전반적인 가격 변동성 및 파주 지역의 개발 계획, 공급량 등 외부 요인에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동 소재의 다세대주택으로, 경의중앙선 금촌역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2015년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 권리분석 결과 인수해야 할 특별한 부담(임차보증금 등)이 없는 점이 큰 장점입니다. 주변 시세를 고려할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 경의중앙선 금촌역 이용 편리.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상.

* 비교적 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 안정적인 주거 지역: 다세대, 아파트, 근린생활시설 혼재 지역.

9. 예상 입찰가

최근 유사 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 27일 동일 지역(아동동)에서 2019년 건축된 전용면적 54.14㎡ 다세대주택이 157,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 55.25㎡로 면적이 유사하며, 건축년도(2015년) 또한 비교적 최신에 해당합니다.

감정가 170,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가로 155,000,000원 을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.