나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62476 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신초등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원,
농경지 등이 혼재하는 공동주택지대로 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 3층 302호로
외벽은 드라이비트 마감,
내벽은 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 3층과 4층에 걸쳐 복층으로 이용되고 있는 다세대주택으로 내부는
방(3개), 욕실(2개), 거실, 주방, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 옥외주차장 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 경유하여 노폭 약 20m의
시청로에 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람)(Tel. 940-7223))
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김정은)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.22.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62476 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 3층302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 (내부 복층 이용)

건물면적: 63.11㎡ (약 19평)

토지면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

감정가: 319,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 주변 환경 및 입지

위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 '금신초등학교' 북측 인근에 위치

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 농경지 등이 혼재하는 공동주택지대

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함 (교통사정 보통)

도로상태: 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 경유하여 노폭 약 20m의 시청로에 연계됨

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (지역 내 개발 및 이용 시 관련 법규 확인 필요)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 01월 19일 접수된 황희순의 근저당권 (을3)

권리관계:

* 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸 예정임.

* 소유권보존: 황석현 (갑1)

* 근저당: 황희순 (을3, 100,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김정은 (을4, 275,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 293,755,588원) - 매각으로 소멸 예정

인수되는 권리: 없음

1.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인: 김

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-12-15

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.04.22.자 인수조건변경확약서를 제출하였으므로, 본 건 매수인은 김정은 씨의 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됨. 다만, 관련 서류의 최종 확인 필요.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-02

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력 또한 없음. 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 있으나, 잔금 납부 전 관련 현황 재확인 요망.

1.5. 건물 내부 상태 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호

마감: 외벽 드라이비트, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 하이샷시

이용상태: 3층과 4층에 걸쳐 복층으로 이용되는 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 현관 등으로 구성됨

설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 및 옥외 주차장 구비

1.6. 상권 및 생활정보

상권: 주거지대 내에 위치하며 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능 확보. 금신초등학교 인근으로 학군 수요 존재.

생활편의: 인근 근린생활시설 이용 용이.

교육: 금신초등학교 인접.

교통: 버스정류장 인접, 시청로 등 주요 도로 접근성 양호.

녹지: 근린공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

1.7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약서: 임차인 김정은의 보증금 275,000,000원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 공적 장부 및 사실관계 재확인 필수.

* 임차인 이승훈: 보증금, 차임, 확정일자 등 정보가 불확실하며 대항력이 없으나, 추후 발생할 수 있는 채무 관련 분쟁 가능성 최소화 필요.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶인 물건이 있는지 확인하여, 다른 물건의 처리 여부가 본 건에 미칠 영향을 검토할 필요가 있음.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 규제 사항으로 인한 건축 또는 이용 제한 가능성 상존.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리관계 소멸 예상되어 안전한 투자가 가능함.

* 보증금 인수 부담 최소화: HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 김정은 씨의 2.75억원 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

* 복층 구조: 내부 복층 이용으로 인한 추가적인 공간 활용 및 가치 상승 기대.

* 입지 조건: 파주시 금촌동의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 확보 가능.

1.9. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 5일 거래: 72.09㎡ (약 21.8평) → 185,000,000원 (평당 약 848.7만원)

* 2026년 7월 7일 거래: 66.705㎡ (약 20.18평) → 135,000,000원 (평당 약 668.4만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 51.38㎡ (약 15.54평) → 140,000,000원 (평당 약 900.8만원)

본건 물건 정보:

* 건물면적: 63.11㎡ (약 19평)

* 감정가: 319,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 확약서 및 임차인 대항력 없음 근거)

시세 분석:

제공된 최근 매매 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 19평)의 다세대주택은 평당 약 670만원에서 900만원 사이의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가(319,000,000원)는 이러한 주변 시세(약 1.35억~1.85억원) 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 본건은 복층으로 이용되고 있어, 실질적인 가치는 인근 시세의 상단부 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

예상 입찰가:

주변 시세 및 복층 이용 가치를 고려하되, 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정합니다.

* 본건 면적(19평) 기준, 주변 시세(평당 670만~900만원) 적용 시: 약 127,300,000원 ~ 171,000,000원 범위.

* 복층 구조로 인한 추가 가치 고려 및 보수적 접근: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 (현장 조사 및 상세 권리 분석 후 최종 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.