나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62268 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1487-1 세움센시아 103동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""대화고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교 및 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일부 경사지붕 4층 건 중 제2층 제201호로서,
외벽 : 드라이비트, 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형)'임.
※ 자세한 내부이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1487-1 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경62268 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1487-1 세움센시아 103동 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 면적 정보

토지면적: 98.14㎡ (약 29.68평)

건물면적: 54.42㎡ (약 16.46평)

1.3. 물건 현황 요약

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화고등학교" 북서측 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층 201호이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 부정형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 감정평가 요약

감정평가서에 따르면 본 건은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하며, 주위 환경은 무난한 것으로 평가되었습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건도 양호한 편입니다. 건물의 외벽은 드라이비트, 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대화고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주거 단지와 학교, 근린생활시설 등이 어우러진 지역입니다. [cite: ]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: ]

2.3. 도로 접근성

물건 북측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 13일 접수된 조홍자 근저당권(을3)입니다. [cite: ]

3.2. 등기부 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이후 접수된 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: ]

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김한수

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-28

확정일자: 2021-06-10

배당신고일자: 2023-07-11

대항력: 없음

비고: 본 임차인의 주택임차권(을4)은 2023년 7월 11일 접수되었으며, 등기부상 말소로 기재되어 있습니다. [cite: ]

* 임차인: 박정재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-22

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

권리분석:

* 임차인: 박현주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-05

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

권리분석:

3.4. 인수 조건 변경 사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 11일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 김한수 임차인의 대항력이 소멸되고, 임차보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하는 사항입니다. [cite: ]

3.5. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: ]

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 대화동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. [cite: ]

4.2. 주변 시세 (참고)

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 "성저마을(건영11)" 단지(1996년식 연립주택)의 경우, 2026년 7월 24일 59.88㎡(약 18.12평) 면적이 279,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 7월 14일에는 59.93㎡(약 18.13평)가 271,000,000원, 7월 9일에는 84.33㎡(약 25.51평)가 348,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. [cite: ]

비교 대상인 성저마을(건영11)은 1996년에 건축된 연립주택으로, 본 건(2018년 준공 도시형생활주택)과는 건축 연도 및 주택 유형에 차이가 있습니다. 본 건의 감정가 264,000,000원을 기준으로 면적당 가치는 약 4,851,194원/㎡이며, 유사 면적의 비교 대상 연립주택 시세(약 4,521,942원 ~ 4,659,285원/㎡)와 비교 시, 본 건의 신축 연도 및 용도 고려 시 유사하거나 높은 가격대를 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. [cite: ]

5.2. 교통 및 대중교통

차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. [cite: ]

5.3. 교육 환경

본 건 북서측 인근에 대화고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으며, 등기부상 임차권 또한 말소 예정으로 보입니다. 이에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다. [cite: ]

6.2. 지역 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 지역 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)에 해당합니다. 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 교육 시설 접근성 또한 좋습니다. 특히, 주택도시보증공사의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 임차인 관련 대항력 및 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적인 요인입니다. 이는 경매 절차의 투명성을 높이고 낙찰자의 리스크를 줄여주는 역할을 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 확약서로 인한 임차인 리스크 해소

* 상대적으로 신축인 건물(2018년 준공)

* 양호한 입지 조건 및 교통 편의성

* 인근 학군 인접

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 264,000,000원입니다. 제공된 인근 실거래가 자료(2026년 7월)를 바탕으로 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 주택들이 271,000,000원에서 348,000,000원 사이에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 다만, 비교 대상 주택은 건축 연도가 더 오래된 연립주택으로 본 건과는 차이가 있습니다. 본 건은 신축 연도 등에서 이점을 가지므로, 감정가를 기준으로 하되 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 240,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가의 약 90.9% 수준이며, 시장 상황과 물건의 구체적인 상태를 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.