나이스옥션 법원경매 고양 2025타경491 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""은행초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 203호 건으로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 등,
내벽: 인테리어 마감 등입니다.

기호2: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 204호 건으로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 등,
내벽: 인테리어 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장상 각각 제1종근생(의원)으로서 현장 조사 결과 공실인 것으로 조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형의 토지로서, 현황 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터, 40미터 및 10미터의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로서 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 재확인이 필요하오니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.(건축물대장상 일반상업지역입니다.)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

기준시점 현재 지적미정리 등으로 등기부등본상 토지의 소유권 대지권 확인이 불가능하나, 본 평가에서는 건물소유자에게 추후 적정대지지분이 이전· 취득될 것을 전제로 가격이 형성되고 거래되는 관행에 따라 적정 대지지분을 구분건물에 포함한 가격으로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재하는 부동산으로서 기준시점 현재 토지구획 정리가 미완료된 상태로서 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 재확인이 요망되어니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨
2.고양시 일산동구청으로부터 토지+건물에 대한 부동산거래신고필증 및 분양대금 완납증명서가 첨부된 사실조회 회신 있음(2025.10.24.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경491 (1) [cite: none]

경매구분: 부동산임의경매 [cite: none]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: none]

채권자: 주OOOOOOOO [cite: none]

특이사항: 유동화물건, 건물만매각, 대지권미등기 [cite: none]

특수물건정보: 유동화물건, 건물만매각, 대지권미등기 [cite: none]

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층203호 [cite: none]

용도: 근린상가 [cite: none]

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 203호 [cite: none]

건물 마감: 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 치장벽돌쌓기 등, 내벽: 인테리어 마감 등 [cite: none]

건물 이용상태: 건축물대장상 제1종근생(의원)이나 현장 조사 결과 공실 [cite: none]

설비내역: 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 전기설비, 화재탐지설비 등 [cite: none]

1.3. 가격 및 면적 정보

감정가: 555,000,000원 [cite: none]

토지면적: 0.00㎡ [cite: none]

토지지분: 0㎡ [cite: none]

토지 제시외면적: 0.00㎡ [cite: none]

건물면적: 37.24㎡ (약 11.26평) [cite: none]

건물지분: 37.24㎡ [cite: none]

건물 제시외면적: 0.00㎡ [cite: none]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "은행초등학교" 북동측 인근에 위치합니다 [cite: none].

주위는 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다 [cite: none].

본건은 식사2도시개발구역 내에 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로망

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: none].

북동측, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터, 40미터 및 10미터의 도로와 각각 접합니다 [cite: none].

과거 정보에 따르면 경의중앙선 백마역, 지하철 3호선 백석역, 마두역 이용이 가능하며, 광역버스를 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리한 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 국민은행 근저당(을1, 2024-03-08, 864,000,000원) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: none].

이전 소유권 등기(갑2, 2024-03-08, 이재환) 및 임의경매 개시 결정 등기(갑3, 2025-02-03, 국민은행, 744,979,134원)가 존재합니다 [cite: none].

등기부채권 총액은 864,000,000원입니다 [cite: none].

3.2. 인수되는 권리 및 임차인

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않습니다 [cite: none].

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 특별히 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다 [cite: none].

4. 상권분석

4.1. 상권 특성 및 이용 상태

본건의 용도는 근린상가이며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택 등이 혼재된 지역입니다.

건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 공실 상태로 확인되었습니다 [cite: none].

4.2. 주변 배후 수요

단지 인근에 대단위 아파트 단지들이 위치하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

특히, "은행초등학교"가 인근에 소재하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종의 경우 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

단지 북동측 인근에 은행초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에는 코스트코, 일산병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

고양식사2도시개발구역 내에 위치하며, 관련 개발 사업이 진행 중인 지역입니다.

일산 지역 내 주요 상권(라페스타, 웨스턴돔 등)의 공실률 증가 추세가 보고되었으나, 본건의 경우 아파트 단지 및 학교 인근에 위치하여 해당 상권들과는 다른 특성을 가질 수 있습니다.

현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 관련 이슈

본 물건은 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 고양시 일산동구청으로부터 토지+건물에 대한 부동산거래신고필증 및 분양대금 완납증명서가 첨부된 사실조회 회신(2025.10.24.자)이 있어 이에 대한 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다 [cite: none].

그러나, 식사2도시개발구역 내에 소재하며, 기준 시점 현재 토지 구획 정리가 미완료된 상태로 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태이므로, 추후 재확인이 필요합니다 [cite: none].

6.2. 공실 및 임대 리스크

본 건은 현재 공실 상태로 조사되었습니다 [cite: none].

따라서, 낙찰 후 공실 장기화로 인한 임대 수익 발생 지연 리스크를 고려해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다 [cite: none].

6.3. 기타 특이사항

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다 [cite: none].

건물만 매각되는 것이 아니라 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다 [cite: none].

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 근린상가로, 은행초등학교 인근 및 대단위 아파트 단지 배후 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다. 다만, 대지권 미등기 상태와 식사2도시개발구역 내 토지 구획 정리 미완료 상태가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있으나, 최저매각가격에 대지권 포함 및 관련 증빙 서류 확보로 리스크가 완화되었습니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 확보 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 학교 및 대단지 아파트 인근으로 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 권리: 권리 분석상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 잠재력: 식사2도시개발구역의 개발 진행에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 면적: 37.24㎡ (약 11.26평)의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 비교적 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 555,000,000원

건물 면적: 37.24㎡ (약 11.26평)

본 물건은 대지권 미등기 및 토지 구획 정리 미완료라는 리스크 요인이 존재하나, 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있고 관련 증빙 자료가 확보된 점, 그리고 주변의 안정적인 배후 수요를 고려할 때, 감정가의 90% 수준인 5억 원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 향후 공실 해소 및 토지 관련 문제 해결 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.