나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62300 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 207동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '대원초등학교' 동측 인근에 위치한 '그린시티동문아파트' 207동 13층 1304호로서 주변은 대규모 아파트가 주를 이루는 아파트지대이며 인근에 초등학교, 유치원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2000.09.30 사용승인을 득한 철근콘크리트벽식구조 경사스라브아스팔트슁글지붕 지상15층 건물 내 13층 1304호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.
*상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 광평수의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며 남서측 및 동측, 북측으로 노폭 약12∼20미터, 약 6∼8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>
2) 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대 관계:미상임.
*기 타:대상물건의 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 '건축물현황도'를 기준
하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62300 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

물건종별: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 면적

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 207동 13층 1304호

토지면적: 44.83㎡ (약 13.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

공급면적: 상세 정보 없음 (전체 단지 규모 정보만 제공됨)

1.3. 가격 정보

감정평가액: 246,000,000원

1.4. 경매 정보

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각임. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 소재하며, '대원초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지가 주를 이루는 주거 지역이며, 초등학교, 유치원 등이 인근에 있어 주거 환경으로는 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 외곽으로는 남서측 및 동측, 북측으로 노폭 약 12~20미터, 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 한국금융자산대부주식회사의 근저당권(채권액 325,000,000원)입니다. 이 외에 을13 근저당권, 갑3 롯데카드 가압류, 갑4 오케이저축은행 가압류, 갑5 한국금융자산대부 임의경매, 갑6 국민건강보험공단 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 또는 말소되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 비고 - 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 폐문부재로 인해 현황 조사에 한계가 있었음을 유의해야 합니다. 실제 점유 관계 및 별도의 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 주거 기능이 집중된 지역입니다.

4.2. 단지 규모 및 특성

'그린시티동문아파트'는 2000년 9월 30일 사용 승인을 받은 단지로, 총 33개 동, 1759세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트벽식구조의 경사스라브 아스팔트슁글지붕 건물 내 13층에 위치합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방 방식입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 사용 승인일 및 건축 연도

2000년 9월 30일 사용 승인을 득하였습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터가 있으며, 지상 주차 12대, 지하 주차 590대 (총 502대, 자료상 오류 가능성 있음)의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (전기차 충전기 지상 22대, 지하 0대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 및 영향

본 물건은 '재매각' 건으로, 이는 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았음을 의미합니다. 이는 권리 관계의 복잡성, 권리 분석상의 문제, 또는 시장의 수요 부족 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있으며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 초기 자금 부담이 클 수 있습니다.

6.3. 현황 파악의 어려움

감정평가 당시 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 인해 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으며, 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있습니다. 또한 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 명도 관련 변수가 존재할 수 있습니다.

6.4. 군사 시설 보호구역

토지이용계획상 '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 조리읍에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 13층 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 재매각 건이라는 점, 특별매각조건(보증금 20%)이 적용된다는 점, 그리고 임대차 관계 미상 및 폐문부재로 인한 현황 파악의 어려움 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 군사 시설 보호구역으로 지정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리합니다.

* 재매각 물건으로, 최저 매각 가격이 조정될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

* 13층이라는 좋은 층수임을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 246,000,000원입니다. 최근 2026년 7월의 실거래가 자료에 따르면, 101.66㎡ 면적의 아파트가 215,000,000원 ~ 220,000,000원에 거래되었고, 134.66㎡ 면적의 아파트는 255,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(84.99㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 101.66㎡의 가격과 시세 분석을 통해 예상 시장 가치를 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

재매각 건이고 특별 조건이 있는 점, 13층이라는 선호 층수임을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최저 매각 가격 및 실제 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.