나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61977 [1] 경기도 파주시 야당동 185-68 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당역(경의중앙선)"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2017.09.01)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설
보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경61977 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 185-68, 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017년 9월 1일

감정가: 256,000,000원

토지면적: 66.87㎡ (약 20.23평)

토지 지분: 66.8658㎡ (약 20.23평)

건물면적 (전용면적): 65.42㎡ (약 19.79평)

건물 지분: 65.42㎡ (약 19.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 야당역(경의중앙선)에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태:

물건의 토지는 사다리형이며, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

물건지 서측과 남측으로 각각 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 속해 있습니다. 또한, 축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (접수일자: 2021년 3월 22일, 채권자: 정혜경, 채권 최고액: 130,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 을1 근저당권, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 가압류, 갑9 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

을2 주택임차권 (임차인: 최서영, 임대차보증금: 255,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임차인: 최

- 보증금: 255,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 1월 20일

- 확정일자: 2021년 1월 4일

- 배당신고일자: 2023년 2월 28일

- 대항력: 있음

- 비고: 위 임차인은 대항력이 있어 보증금 255,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

대항력 있는 임차인 최서영 씨의 보증금 255,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

4. 상권분석

주변 환경:

대상 물건이 위치한 야당동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

교통 및 접근성:

야당역(경의중앙선)을 도보 또는 단거리 차량 이동으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

상업 및 편의시설:

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 쇼핑, 외식, 의료 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통:

야당역(경의중앙선) 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

단지 인근에 상업시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경:

조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 부동산 가치에 부정적 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 결과 종합)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 최서영 씨의 보증금 255,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

군사기지 및 군사시설 보호구역 지정으로 인해 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

내부 상태 불확실성:

현장 실사 없이 공부 및 외부 관찰에 의존하여 작성된 내부 이용 상태는 실제와 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물의 신축 연차가 비교적 짧고(2017년 사용승인), 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

하지만, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인(최서영, 보증금 255,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

이러한 인수 부담을 감안하여 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 인근으로 향후 지역 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 가까워 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

(주의) 가격 메리트 확보 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인한 부담을 고려하여, 이를 상쇄할 만큼의 충분한 시세 차익을 확보할 수 있는 입찰가를 제시할 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 256,000,000원

인수 보증금: 255,000,000원 (대항력 있는 임차인)

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 매매 사례 분석:

- 태종에비뉴 (2019년 준공, 65.1㎡): 2026년 7월 2일 285,000,000원 (본건 건물면적 65.42㎡와 유사)

- 요산아트빌 (2015년 준공, 56.035㎡): 2026년 7월 1일 150,000,000원

- 자연에가 (2015년 준공, 57.45㎡): 2026년 7월 1일 180,000,000원

가장 유사한 거래 사례인 태종에비뉴(2019년 준공, 65.1㎡)의 최근 매매가 285,000,000원을 현 시세로 가정합니다.

매수인이 부담해야 할 총액이 시세(285,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금(255,000,000원) <= 시세(285,000,000원)

따라서, 입찰가 <= 285,000,000원 - 255,000,000원 = 30,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 30,000,000원 이하를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 임차인이 배당을 전혀 받지 못하고 전액 인수해야 하는 최악의 경우를 가정한 매우 보수적인 접근 방식이며, 실제 배당 가능 금액 및 주변 시세 변동 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주의사항:

임차인의 보증금 전액 인수 여부는 매우 중요하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 인수 금액을 정확히 파악하고, 예상 배당표 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.