나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62315 [1] 경기도 파주시 야당동 192-14 이레프리미엄 109동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의·중앙선「야당역」 동측 인근에 위치하며, 주위는
연립, 다세대주택 등이 밀집하고 있으며 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이
소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 벽톨 쌓기 및 일부 타일 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 야당동 192-107 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

2. 야당동 192-14 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 이해관계인의 폐문 및 부재로, 내부구조의 작성은 건물의 외관, 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용상태를 기준하여 작성하였으므로 업무진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부 및 건축물현황도면과 달리 무단으로 증축된 제시외건물 (기호㉠, 목조, 테라스 등,
약 9㎡)이 소재합니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정대국)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.05.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 고양지원 2025타경62315 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 192-14 이레프리미엄 109동 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 243,400,000원

* 토지면적: 69.34㎡ (약 21.0 평)

* 토지지분: 69.34㎡ (약 21.0 평)

* 건물면적: 60.13㎡ (약 18.2 평)

* 건물지분: 60.13㎡ (약 18.2 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 1층 102호

* 건축물 정보:

* 건물명: 이레프리미엄 109동

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 준공일: 2017년 10월 13일

* 연면적: 542.4㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의·중앙선 '야당역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 속합니다. (야당동 192-14는 건축법상 도로의 일부를 포함합니다.)

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 11일 국민건강보험공단 압류 (갑4)

* 신청채권자 겸 경매원인: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025년 2월 13일 접수, 채권액 285,202,738원)

* 임차인 현황:

* 신청채권자(주택도시보증공사)는 과거 주택임차권자 정대국 명의였으며, 보증금 264,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 5월 25일, 확정일자 2021년 5월 6일입니다.

* 등기부등본 상으로는 '주택임차권' (을3)이 등기되어 있으나, '말소' 처리되어 있습니다.

* 물건명세서 상 '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 특별 인수 조건:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 정대국)는 2026년 6월 5일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라, 통상적으로 임차보증금 인수 부담이 없다고 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 상세 자료 참조)

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권이전 (갑2): 이용옥 (2018.07.09)

* 주택임차권 (을3): 정대국 (285,202,738원, 2023.06.30 말소) - (비고: 전입 2021.05.25, 확정 2021.05.06)

* 소유권이전 (갑3): 이계규 (2021.05.25, 매매 264,000,000원)

* 압류 (갑4): 국민건강보험공단 (2022.04.11, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (285,202,738원, 2025.02.13, 말소)

* 등기부채권 총액: 264,000,000원 (주택임차권 금액 기준)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 연립, 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 상업시설이 혼재되어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 유사 물건 시세 분석 (최근 2026년 7월 기준):

* 태종에비뉴 202동 203동 (2019년 건축, 다세대, 65.1㎡, 3층): 285,000,000원 (중개거래)

* 요산아트빌 102동 (2015년 건축, 연립, 56.035㎡, 1층): 150,000,000원 (직거래)

* 자연에가 2동 (2015년 건축, 연립, 57.45㎡, 2층): 180,000,000원 (중개거래)

* 분석: 본건과 유사한 연식 및 형태를 가진 '태종에비뉴'의 3층 매물이 2.85억원에 거래되었습니다. 본건은 1층이며 면적은 60.13㎡(약 18.2평)으로, 유사 조건 대비 경쟁력 있는 가격 형성이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의·중앙선 야당역 도보 접근 가능하며, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 상가 이용 편리.

* 교육: 주변 초, 중, 고등학교 소재 (상세 정보는 별도 확인 필요).

* 환경: 조용한 주거 지역 환경.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 해석: 물건명세서상 '대항력 없음'으로 명시되었으나, '대항력 있는 임차인'으로 특이사항에 기재되어 있어 혼란의 여지가 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 법원의 최종 판단 및 집행 과정에서의 변동 가능성은 상존합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 무단으로 증축된 제시외 건물(목조, 테라스 등, 약 9㎡)이 존재합니다. 이는 현행법상 불법 건축물일 수 있으며, 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 다만, '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있어 매각 시 인수될 가능성이 높으므로, 추가적인 조사 및 비용 산정이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경의·중앙선 야당역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

* 감정가(2.43억) 대비 주변 실거래가(유사 물건 2.85억)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 가장 큰 쟁점인 임차인 관련 리스크는 HUG의 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 제시외 건물의 존재는 추가 확인이 필요하며, 이에 대한 잠재적 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 접근성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 시세 대비 합리적 감정가: 낮은 가격으로 진입 가능한 기회.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 인수조건 변경확약서로 인한 권리 관계 명확화.

* 지역 발전 잠재력: 파주시 야당동 일대 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 243,400,000원

* 유사 물건 최근 매매가 (65.1㎡, 3층): 285,000,000원

* 본건 면적(60.13㎡) 및 1층임을 감안한 시세 추정가: 약 223,600,000원 ~ 236,800,000원

* 인수 보증금: 0원

* 리스크 요인(제시외 건물, 임차인 권리 해석 여지) 및 시장 상황을 고려한 보수적 접근:

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.