나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62622 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 513동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 서측 인근에 위치하는 그린
시티동문아파트 제513동 제15층 제1501호로서, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설,
학교, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브 아스팔트슁글지붕 15층 건물내 제15층 제1501호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 기호(1)
계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에
재확인바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인바람)
<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인
바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

일련번호 기호(2)
계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에
재확인바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인바람)
<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대원초등학교,반드시 교육지원청에 재확인
바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 파주시 조리읍 대원리 218번지 그린시티동문아파트 513동 15층 1501호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경62622 (1)입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62622 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 513동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: (OOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 71.16㎡ (약 21.5평)

토지지분: 71.16㎡ (약 21.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.91㎡ (약 40.8평) (전용면적 기준)

건물지분: 134.91㎡ (약 40.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로, 중로 등의 도로 관련 용도 지역에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 상대보호구역 및 절대보호구역(대원초등학교 관련), 제한보호구역(전방지역: 25km) 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. "정비구역"으로 언급된 점은 향후 개발 가능성과 함께 관련 절차 진행 시 주의가 필요함을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2007년 2월 27일 접수된 한국스탠다드차타드제일은행의 근저당권(금180,000,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 그 이후에 설정된 권리(근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 및 내용은 확인되지 않았습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 박옥순 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-02-21

대항력: 있음

임차인 박 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 이는 일반적인 임대차 관계와 다르므로 특이사항으로 분류됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되나, 해당 임차인의 권리관계에 대한 추가적인 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

3.4. 특이사항

대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 지역은 정비구역으로 지정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 파주대원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 계획관리지역 및 개발진흥지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 규제가 적용됩니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 그린시티동문

주소: 경기도 파주시 조리읍 대원리 218

건축년도: 2000년 9월 30일 사용승인

총동수: 33동

총세대수: 1759세대

최고층: 15층

주차대수: 총 502대 (지상 12대, 지하 59대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력있는 임차인 박 의 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이한 권리관계는 잠재적인 명도 분쟁 또는 예상치 못한 법적 이슈를 야기할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률적 검토가 필요합니다.

6.2. 입지 관련 리스크

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성 또는 계획 수립 및 진행 과정에서의 소음, 통행 불편 등의 일시적인 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 각종 개발 제한 구역(가축사육제한, 군사보호구역 등)은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서상 임대 관계가 불분명(미상)하다고 기재되어 있어, 현재 점유 관계 등에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 아파트로, 파주대원초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 15층의 고층이며, 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 경향이 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 비일반적인 상황과 정비구역 지정이라는 점입니다. 권리상 소멸되는 채권이 다수 존재하여 낙찰 시 등기부상 권리는 깨끗해질 가능성이 높으나, 임차인 관련 이슈는 반드시 해결하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 및 도로 접근성이 보통 수준이며, 주변에 초등학교가 있어 주거 가치가 있습니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익을 통한 수익을 기대해볼 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확해질 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(134.66㎡)의 아파트가 2026년 7월 8일 6층에서 255,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 300,000,000원이지만, 실거래가와의 차이, 대항력 있는 임차인의 존재 및 특이한 보증금/차임 상황, 그리고 정비구역 지정으로 인한 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 계산되므로, 임차인에게 추가 지급해야 할 보증금은 없는 것으로 간주하고 시세 및 감정가를 기준으로 판단합니다.

상기 내용을 바탕으로, 270,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 사항에 대한 명확한 확인 및 법률 자문을 선행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.