나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62557 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 븍측 인근에 위치하고 있는 공동
주택(다세대주택)인 '풍경채'내 제2동 4층 402호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동
주택 밀집지대, 아파트단지지대, 정비된 주택 및 주상혼용지대, 초등학교 등 교육시설 등이
혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 고풍로 등 주요도로가 지나고 있어서,
제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내의
4층 402호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택(다세대주택) 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형태의 자체지반 대체적인 등고 평탄한 토지로서, 기준시점 다세대주택 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6M 내외정도의 진입도로에 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 구분건물(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 외관적인 관
찰사항, 건축물대장상의 기재사항 및 현황도면에 의거하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

2023년7월24일 접수제96818호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 이정수의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.12.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62557 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-39 풍경채 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.90㎡ (약 15.99평)

토지지분: 52.8953㎡ (약 15.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.82㎡ (약 16.88평)

건물지분: 55.82㎡ (약 16.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 풍경채

동/호수: 2동 4층 402호

층수: 지상 4층 중 4층

건축년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '다솜초등학교' 북측 인근에 위치한 공동주택(다세대주택)인 '풍경채' 내 2동 4층 402호입니다. 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트단지, 정비된 주택가, 초등학교 등 교육시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근으로 고풍로 등 주요 도로가 지나고 있어 제반 교통사정은 대체적으로 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.01.13.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이정수 (이 )

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-05

확정일자: 2018-05-11

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

주택임차권 (을1) 등기 (이정수): 말소 예정

가압류 (갑5) (주택도시보증공사): 말소 예정

압류 (갑6) (고양시): 말소 예정

강제경매 (갑7) (주택도시보증공사): 말소 예정

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경이 있습니다.

2023년 7월 24일 접수된 주택임차권등기(임차인 이정수)에 대해, 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 12일 확약서를 제출하였습니다. 해당 확약서에는 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다. 이로 인해 해당 임차인의 보증금 관련 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 다세대주택 지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지 및 주택가, 초등학교 등이 분포하고 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 주거 배후지로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북측 인근에 다솜초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역 특성상 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

대체적인 주거 지역으로, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 외관, 건축물대장, 현황도면에 의거하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 방문 가능 시 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

주택임차인으로 이정수가 명시되어 있으나, '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 다만, HUG의 확약서 제출로 보증금 관련 인수 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다세대주택으로, '풍경채' 단지 내 4층에 소재하고 있습니다. 다솜초등학교 인근의 주거 지역으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

권리분석 결과, 주택임차권 및 가압류, 압류, 강제경매 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 보증금 관련 인수 부담이 HUG의 확약서 제출로 인해 해소된 점이 긍정적입니다.

다만, 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인이 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확

HUG의 확약서 제출로 임차 보증금 인수 위험이 사실상 제거되어, 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

8.2. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역 내 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

8.3. 경매 통한 시세 차익 기대

감정가 270,000,000원 대비 시세 분석 결과, 적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(55.82㎡)의 경우 주변 단지들의 최근 매매가는 약 243,000,000원에서 247,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 270,000,000원이지만, 유사 단지의 실제 거래가와 경매 물건의 특성(내부 미확인 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가 대비 약 10%~15% 가량의 할인율을 적용한 240,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가가 합리적일 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.