나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1089 [1] 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894-2 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 '정남파출소' 동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택 및 다세대주택, 간선도로변 근린생활시설, 농경지, 공장 등이
혼재하는 지역으로 제반 환경 보통시됨.

교통상황

서측 인근에 위치한 버스정류장까지는 도보 10여분 소요되고 대중버스회차간격
등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실겸화장실1, 주방)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG가스에 의한 개별 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 인접지인 괘랑리 897번지를 통하여 차량진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

894-2번지
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

888-5번지
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

894-4번지
제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

894-8번지
제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

894-12번지
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만), 제1종일반주거지역,
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)

894-13번지
제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

집합건축물대장 전유부 상 도로명주소는 경기도 화성시 정남면 만년로 590-30 이나
실제 유진빌라 에이동 도로명주소는 경기도 화성시 정남면 만년로 590-28 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 상 도로명주소 '화성시 정남면 만년로 590-30'이나 현황 '화성시 정남면 만년로 590-28'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1089 (1)

소재지: 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894-2 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 56,000,000원

토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

등기부채권 총액: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 '정남파출소' 동측 인근에 위치합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변은 단독주택, 다세대주택, 간선도로변 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황

서측 인근에 위치한 버스정류장까지는 도보로 약 10분 소요됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지 형상 및 이용상태

평지의 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.4. 인접 도로상태

본건은 북측 인접지인 괘랑리 897번지를 통하여 차량 진출입이 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 관련 토지(894-2번지 등)는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본건은 경매 대상 부동산으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 7월 6일 접수된 김용호 씨 명의의 근저당권(채권금액 100,000,000원)입니다. [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

본 경매개시결정은 2025년 4월 8일 접수된 김용호 씨 명의의 임의경매에 의한 것입니다. [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: TENANT_STATUS]

임대관계는 미상입니다. [cite: OTHER_NOTES]

*주의: 임대관계가 미상이며 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '삼영주택다동'(1989년식, 1066-5번지)의 전용면적 약 31.68㎡ (약 9.6평) 유닛이 2025년 12월 40,000,000원에 거래되었습니다. [cite: RECENT_SALES_JSON_1, RECENT_SALES_JSON_2]

또한, '거성빌라'(1993년식, 903-7번지)의 전용면적 약 36.47㎡ (약 11평) 유닛도 2025년 12월 40,000,000원에 거래되었습니다. [cite: RECENT_SALES_JSON_3]

이는 대략 3.3㎡당 약 100만원에서 126만원 선의 시세를 나타냅니다.

4.2. 본건과의 비교

본건의 건물 면적(56.40㎡, 약 17.06평)은 비교 사례의 전용 면적(약 9.6평 ~ 11평)보다 상당히 넓은 편입니다.

비교 사례의 3.3㎡당 시세를 본건 면적에 적용할 경우, 대략 6,000만원에서 7,000만원 수준의 시세가 추정될 수 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 56,000,000원으로 책정되어 있습니다. [cite: BASIC_INFO]

최근 매매 사례가 본건보다 작은 면적임에도 40,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 시장 상황이나 건물 상태에 따라 감정가와 실제 시장가 간에 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '정남파출소' 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 자세한 정보는 주변 탐문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 시설 검색 (혐오시설 등)

현 시점에서의 추가 검색 결과, 본건 주변에 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. [site: GOOGLE_SEARCH_RESULT_1]

다만, 공장지대가 혼재해 있는 점은 인지할 필요가 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로명 주소 불일치

집합건축물대장 전유부상 도로명 주소는 '화성시 정남면 만년로 590-30'이나, 실제 현황 주소는 '화성시 정남면 만년로 590-28'로 확인됩니다. [cite: SPECIAL_NOTES, PROPERTY_LIST_NOTES]

이는 추후 계약, 등기, 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있으며, 등기부상 주소와 실제 주소 간의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 과다 채무 부담

등기부상 채무 총액(100,000,000원)이 감정가(56,000,000원)보다 높습니다. [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY, BASIC_INFO]

이는 경매 낙찰가가 감정가를 초과하지 못할 경우, 채권자가 배당을 받지 못할 수 있음을 시사하며, 권리관계에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

6.3. 지역 환경

주변에 농경지, 공장 등이 혼재하는 점은 주거 환경의 쾌적성이나 선호도를 다소 낮출 수 있는 요인입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 56,000,000원이지만, 주변 유사 면적의 최근 거래가는 40,000,000원으로 파악되어 시세와 감정가 간의 차이가 존재할 가능성이 있습니다.

건물 면적이 비교 사례보다 크다는 점은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 등기부 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

도로명 주소 불일치 문제는 추후 행정 및 법적 절차 진행 시 반드시 해결해야 할 사항입니다.

전반적인 입지 조건은 보통 수준이며, 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

비교적 작은 면적의 주택이 40,000,000원대에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(56,000,000원)는 향후 시세 상승 여력이나 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.

8.2. 넓은 전용 면적

비교 대상 주택보다 넓은 건물 면적(약 17.06평)을 보유하고 있어, 실제 거주 또는 임대 시 장점이 될 수 있습니다.

8.3. 향후 지역 개발 가능성

화성시 정남면 지역의 개발 계획 및 미래 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (구체적인 개발 정보는 추가 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 56,000,000원입니다. [cite: BASIC_INFO]

주변 유사 면적의 최근 매매가는 40,000,000원 수준으로 확인됩니다. [cite: RECENT_SALES_JSON_1, RECENT_SALES_JSON_2, RECENT_SALES_JSON_3]

본건 건물 면적(56.40㎡)이 비교 사례(31.68㎡ ~ 36.47㎡)보다 약 1.5배 ~ 1.8배 크다는 점을 고려할 때, 면적 증가에 따른 가치 상승분을 반영해야 합니다.

최근 매매 사례의 3.3㎡당 단가를 기준으로 추정 시, 본건의 가치는 감정가보다 높게 산출될 수 있습니다.

그러나 등기부 상 채무 총액 100,000,000원이 감정가 56,000,000원을 초과하는 점, 그리고 시장에서 40,000,000원대에 거래되는 사례가 있다는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80%~90% 수준인 44,800,000원 ~ 50,400,000원부터 시작하여, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 움직임을 보면서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 55,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으며, 이는 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 반영한 수치입니다.

*실제 입찰가는 주변 시세 변화, 해당 경매 물건의 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.