나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62379 [1] 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 동유형의 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건 내
제1층 제101호, 제1층 제102호, 제1층 제103호 로서,

사용승인 : 2019-01-10
외 벽 : 석재 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창 호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방/소화설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62379 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층 101호 (신주소: 경기도 파주시 책향기로 830)

* 용도: 근린상가 (주용도: 의료시설, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 1,015,000,000원

* 토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

* 토지지분: 11.02㎡ (약 3.33평)

* 건물면적: 54.99㎡ (약 16.63평)

* 건물지분: 54.99㎡ (약 16.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영중농업협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보에 명시된 주의사항 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

* 감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 운정역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 영중농업협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

* 말소 대상 권리:

* 주식회사유은타워8차 (소유권 이전)

* 주식회사인크리스 (소유권 이전)

* 영중농업협동조합 (근저당권, 을5) - 말소기준권리

* 파주시 (압류, 갑8)

* 영중농업협동조합 (임의경매, 갑9)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 권리 내역은 제공되지 않았습니다. (일반적으로 말소기준권리 이후 권리는 소멸되므로, 별도 인수 사항 확인 필요)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 2,280,000,000원 (근저당 2,280,000,000원)

1.3. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지를 배후로 하는 근린상가 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 건물 자체는 의료시설 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 주변에 학교 등이 소재하여 유동인구가 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 지산초등학교 인근에 위치합니다. (상대보호구역 정보 존재)

* 편의시설: (구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린상가 지역 특성상 상업 편의시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.)

* 교통: 운정역(경의중앙선) 및 버스정류장이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 공실 여부 및 임대차 현황이 정확히 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지에는 '중심상업지역', '제1종지구단위계획구역', '광로3류', '소로3류', '중로2류' 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있으며, '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등도 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 '상대보호구역(지산초등학교)' 정보는 파주교육지원청 재확인 필요가 명시되어 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되어, 동일한 채무로 묶인 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 매각 이후 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 채무 총액: 근저당권 및 기타 채권액 합계가 22.8억원에 달하여, 낙찰가의 상당 부분이 채무 상환에 사용될 수 있습니다.

* 주변 환경: 종합적인 주변 환경 조사 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 물건지에 영향을 미치는 것으로 파악된 바는 없습니다. 다만, 현장 방문을 통한 세부적인 주변 환경 확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주 운정 신도시 내 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지와 신축 건물을 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 현황 미상, 복잡한 토지이용계획, 공동담보 물건이라는 점 등은 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 등기부등본 원본을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 대규모 아파트 단지를 배후지로 하여 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 내부 시설의 노후화가 적어 즉시 활용이 가능합니다.

* 다용도 상가: 근린생활시설 및 의료시설로 활용 가능하여 다양한 업종 유치가 가능합니다.

* 역세권 입지: 운정역이 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,015,000,000원

* 건물 연면적: 12,613.78㎡ (약 3,815.8평)

* 건물 전용면적: 54.99㎡ (약 16.63평)

* 현재 채권 총액: 2,280,000,000원 (근저당 2,280,000,000원)

본 건은 근린상가이며, 감정가 산정 시점의 시장가치를 반영합니다. 현재 채권 총액이 감정가를 상회하고 있으나, 이는 경매의 특성상 채권자의 채권액 전액이 회수되지 않을 수 있음을 시사합니다.

예상 입찰가는 지역 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 수익성(임대료 수준 등) 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 수익률 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.