나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62290 [1] 경기도 파주시 광탄면 신산리 24-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 광탄면 신산리 소재 "신산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 음식점 및 공장, 농경지, 임야 등이 소재하는 지방도로변임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 남서측 인근으로 78번 지방도가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 근린생활시설 건부지로서 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 상태임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접하며 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(76.9.16), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서 외벽 : 불연패널 및 징크패널 마감 등 내벽 : 석고보드 및 액체방수위 보호몰탈, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 몰탈 및 인조석물갈기, 일부 타일 붙임 등 천정 : 철골천정틀위 무석면텍스 마감 등 창호 : 로이복층유리임.

이용상태

1층 : 현황 음식점(휴업중) 2층 : 현황 사무실(내부 확인 불가) 3층 : 현황 스크린골프장(휴업중)임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수 및 승강기 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 "제시외건물 ㉠" 및 소유자 미상의 "제시외건물 ㉡"이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62290 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 광탄면 신산리 24-6 (신주소: 경기도 파주시 만장산로 91)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,907,967,000원

* 토지면적: 1319.00㎡ (약 399평)

* 건물면적: 765.00㎡ (약 231평)

* 건물 제시외 면적: 92.00㎡ (별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광탄농업협동조합

* 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

* 이용상태: 1층 음식점(휴업중), 2층 사무실(내부 확인 불가), 3층 스크린골프장(휴업중)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 광탄면 신산리 소재 "신산초등학교" 북측 인근 지방도로변에 위치하며, 주위는 음식점, 공장, 농경지, 임야 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근으로 78번 지방도가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 유사 사다리형의 근린생활시설 건부지로, 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 상태입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 29일 접수된 광탄농업협동조합의 근저당권 (을14, 480,000,000원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 1,580,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 메디포유주식회사: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023.09.07, 배당신고일자 2025.11.18, 대항력 없음.

* 하영화: 보증금 30,000,000원 (1차 감액분 20,000,000원), 차임 1,500,000원, 전입일자 2023.09.04, 배당신고일자 2025.11.20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: "신산초등학교" 북측 인근의 지방도로변에 위치하며, 음식점, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 지역 주민을 기반으로 하는 상권으로 추정됩니다.

* 건물 이용현황: 현재 1층 음식점(휴업중), 2층 사무실(내부 확인 불가), 3층 스크린골프장(휴업중)으로 이용 중입니다.

* 상권 잠재력: 주변 개발 가능성 및 지역 수요에 따라 상권 활성화 잠재력이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 다수 업종이 휴업 중인 점과 토지이용계획상의 제한사항을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 78번 지방도 접근성이 좋습니다.

* 교육: "신산초등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 음식점 등이 있으나, 대규모 편의시설이나 쇼핑 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 1층(음식점) 및 3층(스크린골프장) 휴업 중이며, 2층 사무실은 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

* 명도: 임차인들은 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 해당 지역의 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물: 92.00㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 실제 현황과 공부상 내용과의 차이를 확인하고 명도 시점을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 명시된 임차인 외 미상 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 현장 조사 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 광탄면 신산리 소재의 근린생활시설 건물과 토지로, 지방도로변에 위치하여 접근성이 양호합니다. "신산초등학교" 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 용도의 시설들이 혼재되어 있어 지역 거점 상권으로서의 잠재력을 가집니다. 현재 건물 일부가 휴업 중인 상태이며, 2층 내부 확인이 불가하다는 점은 아쉬운 부분입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 채권 총액이 상당하나, 이를 초과하는 유찰 가능성도 존재합니다. 토지 이용에 일부 제한사항이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(약 399평)과 건물면적(약 231평)을 확보하고 있어 활용도가 높습니다.

* 지역 기반 상권으로서 잠재적 가치가 있으며, 정상 운영 시 수익률 개선이 기대됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득하는 장점이 있습니다.

* 현재 휴업 중인 시설을 정상화하거나, 업종 변경을 통해 부가 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금: 0원

* 감정가: 1,907,967,000원

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 이후): 약 615,291,962원 (본 경매 채권액 415,291,962원 + 윤명선 근저당 200,000,000원)

* 본 물건은 감정가 대비 총 채권액이 높은 편이며, 추가 유찰 가능성이 있습니다. 따라서, 상세한 시세 조사, 주변 상권 분석, 임대 수요 예측, 건물 상태 점검, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 희망 수익률 및 위험 요소를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 약 13억 3천만원 ~ 15억 2천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.