나이스옥션 법원경매 고양 2025타경279 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 646-40 아이딜빌라 103동 지층비01호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경279 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 646-40 아이딜빌라 103동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매11계 2025타경279 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 유산길 26, 103동 지층비01호 (내유동,아이딜빌라) | 감정가: 65,200,000원 | 최저가: 31,948,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경279 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 646-40 아이딜빌라 103동 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 65,200,000원

토지면적: 65.60㎡ (약 19.85평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, 북서측 인근에 내유초등학교가 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 '내유초등학교앞', '삼성캐슬', '라온빌라' 등의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층 건물 중 지층 비01호에 해당하는 다세대주택입니다. 2002년 8월 2일 사용승인을 받아 건축된 건물로, 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 내부 구조는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 해당 다세대주택의 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 오OO입니다. 임의경매의 경우, 통상적으로 경매를 신청한 채권자의 담보권(예: 근저당)에 의해 진행되므로, 낙찰로 인해 해당 채권은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리 외 추가적인 권리관계(예: 압류, 가압류, 임차권 등)나 숨겨진 채무가 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 모든 등기부등본상의 권리 분석과 더불어 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리 여부도 반드시 조사해야 합니다.

1.5. 상권분석

물건 소재지는 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설들이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인접한 내유초등학교는 지역 내 주요 시설로서, 주변 상권 형성에 영향을 미칩니다. 전반적으로 화려한 상업 시설보다는 지역 주민들의 수요에 맞춘 생활 밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

교육 환경으로는 내유초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 교통 편의성은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용과 차량을 이용한 도로 접근성이 양호한 편입니다. 주변 환경은 조용한 주거 지역으로, 일부 학부모 리뷰에서는 "근처 환경이 아무것도 없다보니 유해한 것이 없어 좋다"는 의견도 있어, 상대적으로 깨끗하고 정돈된 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 편의시설이나 문화 시설 등은 다소 부족할 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말 제한) 및 제한보호구역(전방지역:25km, 고도16m 위임지역)에 포함되어 있어 건축행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 더불어 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속해 있습니다. 이러한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 재건축, 증축 등 개발 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.8. 잠재적 리스크

건물은 2002년에 사용승인되어 약 23년이 경과함에 따라 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 위에서 언급된 계획관리지역, 군사 보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한 사항은 향후 건축 또는 개발 시 제약을 줄 수 있습니다. 검색 결과, 해당 물건의 즉각적인 인근 지역에서 특정 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 넓은 의미의 고양시 일부 지역에는 주민 기피 시설이 존재하므로, 해당 지역 전반의 개발 계획 및 주민 민원 등을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 감정평가액 65,200,000원 대비 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄로 매수할 수 있다는 장점이 있습니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으며, 내유초등학교가 인접해 있어 교육적인 측면도 고려할 수 있습니다. 하지만 건물 노후화, 토지 이용 제한 사항, 그리고 주변 편의시설의 상대적 부족함 등은 단점으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 매력은 시세 대비 저렴한 가격으로 주택을 마련하거나 임대 수익을 창출하려는 투자자에게 있을 수 있으며, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 향후 개발 가능성 및 규제 완화 여부에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

본 다세대주택은 시세보다 합리적인 가격으로 매입하여 직접 거주하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 노후된 건물의 경우, 리모델링을 통해 주택의 가치를 높이고 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있습니다. 또한, 지역 개발 계획이나 정부 정책 변화에 따라 토지 이용 규제가 완화될 가능성도 배제할 수 없어 장기적인 관점에서의 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다. 실거주 목적이라면 조용한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매11계