나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60875 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-32 한울하임 126동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북동측 인근에 위치하는
한울하임 126동 2층 201호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등,
대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일: 2018.09.06)

- 외벽: 드라이비트 등 마감,
- 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-32번지 한울하임 126동 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경60875 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 사용승인일은 2018년 09월 06일입니다.

감정평가액은 213,000,000원입니다.

토지 면적은 47.26㎡ (약 14.30평)이며, 건물 면적은 49.22㎡ (약 14.89평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 '고양국제고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 01월 13일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있습니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, 을구 1번 권리로 김용범 씨의 주택임차권이 등기되어 있습니다.

해당 임차인은 2020년 04월 29일 전입, 2020년 04월 21일 확정일자를 받았으며, 보증금은 265,000,000원, 차임은 0원입니다.

대항력이 있으며, 배당신고일자는 2023년 08월 03일입니다.

집합건물 등기부상 해당 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

물건명세서에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 임대차보증금 265,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 인수해야 하는 보증금은 265,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-29

* 확정일자: 2020-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 (매수인이 인수)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 성석동 일대는 주로 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있는 주거지역입니다.

인근에 고양국제고등학교가 소재하여 교육 관련 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주택가 인근에 필요한 근린생활시설이 자리하고 있을 것으로 보입니다. (세부 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 교육: 고양국제고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 감정가(213,000,000원)와 최근 유사 물건의 시세(약 140,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수인의 총 매수 부담액을 크게 증가시킵니다.

임대 미상이라는 점도 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 본건의 총 매수 부담액이 감정가 및 유사 물건 시세를 훨씬 상회할 수 있음을 의미합니다.

임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.

건물 자체는 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

입찰 전에 반드시 임차인과의 명확한 소통 및 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지(한울하임) 내 유사 면적(약 50.23㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 5월 27일에 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치는 해당 수준을 참고할 수 있습니다.

* 2018년에 준공된 건물이므로 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 특수한 상황입니다.

따라서 입찰가 산정 시, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 순수 가치를 고려해야 합니다.

최근 동일 단지인 한울하임 101동, 102동의 유사 면적(50.23㎡) 건물이 2026년 5월 27일 140,000,000원에 거래된 사례를 참고하여, 본건의 순수 부동산 가치를 약 140,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 감정가는 213,000,000원으로 제시되어 있으며, 이는 임차인 인수 보증금(265,000,000원)보다 낮은 금액입니다.

예상 입찰가는 보수적으로 시장 가격을 반영하여 140,000,000원 수준으로 제안하며, 이는 인수 보증금 265,000,000원과는 별도로 매수인이 추가로 부담해야 할 총 금액을 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 총 매수 부담액은 (입찰가 + (265,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액))이 될 것입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 자문을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

본 보고서는 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오시설 등 추가적인 정보를 검색하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.