나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62848 [1] 경기도 파주시 적성면 적암리 76-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 적성면 적암리 소재 ‘적암초등학교’ 남동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 전/답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 노선의 수, 배차간격 등을 고려하여 볼 때 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 ‘단독주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타
(5미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(2016.9.6)
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및
군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

대상 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 공부상 등재되지 않은 제시 외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호 2-가는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건물로서,

외 벽 : 벽돌붙임 마감 등 마감 등,
내 벽 : 미상임.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호 2-가는 공부상 ‘단독주택’으로 등재되어 있음.

설비내역

대상물건 일련번호 2-가는 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62848 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 적성면 적암리 76-1

용도: 단독주택

감정가: 170,929,800원

토지면적: 301.00㎡ (약 91.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 88.28㎡ (약 26.71평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건물

건축년도: 2005년 (사용승인일 2005-01-27, 주요 보수/증축 2022-09-09)

1.3. 채권자 정보

채권자: 북OOOO (등기부상 북파주농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 적성면 적암리 소재 '적암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 전/답 등의 농경지가 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 노선의 수와 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 물건은 계획관리지역에 속해 있으며, 다음과 같은 토지 이용 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (5미터 위임, 8미터 위임)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

이러한 군사시설 보호구역 및 제한보호구역 등은 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다. 총 채무액은 2,364,691,545원으로 매우 높으나, 이는 임의경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 일괄 매각이며, 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 별도 명시된 지상권 등은 인수될 수 있으나, 본 물건에서는 해당 사항이 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원). 건물감정평가요항표에 '임대 미상임'으로 기재되어 있으나, 경매 절차상 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 지역의 단독주택 거래 사례를 조사한 결과, 적성면 지역은 토지 거래 시 평당 10만원에서 20만원 사이, 오래된 단독주택의 경우 2억원대에서 3억원대의 가격대를 형성하는 것으로 나타났습니다. 본 물건의 감정가는 1억 7천만원 수준으로, 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다. 특정 유사 단지나 건물 시세 자료는 부족하나, 해당 지역의 토지 거래 사례는 비교적 활발한 편입니다.

4.2. 개발 가능성

물건 소재지는 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성이 있습니다. 다만, 군사시설 보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남동측 인근에 '적암초등학교'가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설과 농경지가 혼재하고 있습니다. 대중교통 접근성은 다소 불편한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 적성면 일대에 의료폐기물 소각장 건립 계획이 추진되었던 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

계획관리지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(5미터, 8미터 위임), 제한보호구역(전방지역 25km) 등 다수의 법적 규제가 존재하여 건축, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 제시 외 건물

공부상 등재되지 않은 제시 외 건물(8.00㎡)이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황, 상태, 합법성 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

대중교통 이용의 불편함과 더불어, 군사시설 보호구역으로 인한 재산권 행사 제약 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 적성면의 계획관리지역에 위치한 단독주택 부지입니다. 적암초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편이나, 대중교통 접근성이 다소 떨어지고 군사시설 보호구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 감정가는 1억 7천만원 수준으로, 주변 시세 대비 합리적인 것으로 판단됩니다. 제시 외 건물 포함 일괄 매각이며, 권리상 인수되는 사항은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가로 투자 매력

* 단독주택 부지로서의 잠재력: 계획관리지역 내 토지

* 권리관계가 명확함: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 취득 가능

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,929,800원입니다. 주변 단독주택 시세 및 토지 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 토지 면적(약 91평)과 건물 면적(약 27평), 그리고 군사시설 보호구역 등 토지 이용의 제한 사항을 감안하면, 현 시세 기준으로 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 수준에서 약간 상향된 가격이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.