나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62741 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-54 헤리티지 9동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 ""삼송역(지하철 3호선)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.09.04)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상>
주택임차권(2023.08.08 임차권등기명령(2023카임5593), 임차권자 : 장진수, 임차
보증금 : 400,000,000원) 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 고양지원 2025타경62741 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-54 헤리티지 9동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 364,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물정보

건물명: 헤리티지 9동

전유면적(건물면적): 59.49㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.49㎡ (약 18.00평)

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 제2층

사용승인일: 2018년 09월 04일

총 건축면적: 170.96㎡

연면적: 596.8㎡

건폐율: 59.99%

용적률: 149.73%

1.3. 토지정보

토지면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.5㎡ (약 14.37평)

토지 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통망

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 및 도로

본 건은 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

등기부채권 총액: 642,474,892원

3.2. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 (안미화, 2018-11-29)

* 갑5: 소유권이전 (조영례, 2021-08-27, 매매 400,000,000원)

* 을3: 근저당권 (임순애, 2021-10-26, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 을5: 주택임차권 (장진수, 2023-08-11 접수, 보증금 400,000,000원) - 말소예정

* 갑6: 가압류 (재단법인, 2022-04-14, 22,474,892원) - 말소예정

* 을4: 근저당권 (최경임, 2022-05-18, 50,000,000원) - 말소예정

* 갑7: 가압류 (주택도시보증공사, 2024-03-28, 20,000,000원) - 말소예정

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-03-31, 400,000,000원) - 말소예정

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 을3 근저당권(임순애, 2021-10-26 접수, 150,000,000원)이며, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 장

* 보증금: 400,000,000원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-29

* 배당신고일자: 2023-08-11

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인이 배당을 받았는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 삼송역(지하철 3호선) 인근에 위치하여, 해당 역 주변의 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 근린생활시설 등의 이용이 용이합니다.

4.2. 상권 특성

삼송역 역세권을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 다세대주택, 아파트 단지, 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 삼송역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 삼송역 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본 건의 상세 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 삼송역세권 주변으로는 다수의 학교와 병원, 의원 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라고 기재되어 있으나, 구체적인 변경 내용은 확인이 필요합니다. 현재 등기부상 HUG 관련 권리(가압류, 강제경매)는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 HUG 관련 채무를 직접 인수할 가능성은 낮으나, 경매 진행 과정에 변동사항이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계

총 등기부채권액이 약 6.42억원으로 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 4억원에 대해 전부 배당받지 못할 경우 일부 금액이 미회수될 수 있으며, 이에 따른 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 3호선 삼송역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 3억 6천 4백만원입니다. 권리관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 삼송역 이용이 편리하여 직주근접 및 출퇴근이 용이합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 실거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 최근 유사 면적 및 연식의 건물 거래 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 개발 잠재력: 삼송역세권의 지속적인 개발과 도시 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일한 '헤리티지' 단지의 10동(2018년식, 전유면적 59.49㎡, 3층)이 2026년 3월 2일 4억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 신축 다세대주택(스웨첸탑, 2025년식, 전유면적 69.87㎡)이 2026년 6월 23일 4억 3천만원에 거래된 사례도 있습니다.

본 건은 전유면적 59.49㎡로, 동일 단지 내 유사 면적 건물이 4억 8천만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 감정가 3억 6천 4백만원보다 높은 가격으로 시세가 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 감안하여 보수적으로 접근하되, 최근 거래 사례를 고려하여 최소 감정가의 110% ~ 120% 수준, 즉 4억 5백만원에서 4억 3천 6백 8십만원 이상을 고려할 수 있습니다. 유사 매물 실거래가 4억 8천만원을 참고하면, 4억 5천만원 ~ 4억 8천만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.