나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62719 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 23층2308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 제23층 제2308호로서
외벽 : 인조석 마감
창호 : 알루미늄 새시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급배수, 난방, 냉방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형으로 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측, 남동측으로 각각 노폭 약 40미터, 15미터, 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62719 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 23층 2308호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종 근린생활시설)

건축년도: 2022년

건물 층수: 지하 6층, 지상 25층 (본건 23층)

토지 면적: 4.85㎡ (약 1.47평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

감정가: 180,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

도로상태: 북서측 및 남서측, 남동측으로 각각 폭 약 40미터, 15미터, 15미터의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 갑3 (삼성카드 가압류, 5,398,491원, 2025-02-27 접수): 말소기준권리임.

* 을1 (이의성 주택임차권, 185,000,000원, 2024-07-18 접수): 대항력 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 권리임. 전입일자 2022-06-07, 확정일자 2022-06-10.

* 갑4 (이의성 강제경매, 192,136,437원, 2025-03-31 접수): 본건 경매 사건과 동일한 권리임.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-07

* 확정일자: 2022-06-10

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 인수 여부: 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수함.

권리분석 요약:

* 본건은 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 임차인의 보증금(185,000,000원)이 감정가(180,000,000원)를 초과함.

* 따라서 임차인이 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 있음.

* 최선순위 임차권(을1)은 말소기준권리(갑3)보다 선순위에 해당하나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리임.

1.3. 상권분석

주변 입지: "도래울초등학교" 인근으로 공동주택 밀집 지역 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성.

잠재적 개발: 지구단위계획구역 및 공공주택지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 있음.

혐오시설: 주변 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

교육시설: 도래울초등학교, 도래울중학교, 도래울고등학교 등 학군이 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 가능.

교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이성으로 출퇴근 및 이동 편리.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이 씨의 보증금 185,000,000원 중 배당받지 못한 금액 발생 시 낙찰자가 이를 인수해야 함. 감정가 대비 높은 보증금으로 인해 인수 금액 발생 가능성이 매우 높음.

낮은 토지 지분: 토지 면적(4.85㎡) 대비 건물 면적(29.99㎡)의 비율이 상대적으로 낮아, 향후 건물 재건축이나 토지 관련 재개발 시 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있음.

다양한 도시계획 제한: 일반상업지역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 적용되므로, 향후 건축 및 이용에 있어 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리 문제가 존재함.

임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 상당한 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 높음.

투자 전 임차인과의 명확한 소통 및 인수 금액에 대한 정확한 산출이 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물로 하자 보수 등 초기 투자 비용 절감 기대.

입지 잠재력: 도래울지구 내 위치하며, 주변 개발 계획에 따른 시세 상승 가능성 내포.

매각으로 인한 시세 차익 기대 (단, 인수 보증금 고려 시): 권리 분석을 통해 인수 금액을 명확히 산정하고, 이를 반영한 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익 가능성 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5월, 6월)에서 전용면적 약 22.35㎡ 오피스텔이 9,000만원에서 11,000만원 사이로 거래되었음.

* 본건의 건물 면적은 29.99㎡로, 이를 면적 비율로 환산 시 시세는 약 120,000,000원 ~ 147,000,000원 범위로 추정됨.

인수 보증금 고려:

* 임차인 이 씨의 보증금은 185,000,000원이며, 감정가는 180,000,000원임.

* 만약 본건이 감정가 수준인 180,000,000원에 낙찰된다 하더라도, 임차인은 보증금 중 5,000,000원을 변제받지 못하게 되므로, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 함. 실제 낙찰가에 따라 인수 보증금은 더 증가할 수 있음.

* 보수적으로 인수 보증금을 약 15,000,000원으로 가정함.

예상 입찰가 산정:

* 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고, 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정함.

* 추정 시장 가치 (보수적 상단 기준): 140,000,000원

* 추정 인수 보증금: 15,000,000원

* 예상 입찰가 = 추정 시장 가치 - 추정 인수 보증금

* 예상 입찰가: 130,000,000원

추가 고려사항: 본 물건은 임차인의 보증금 문제가 핵심이므로, 반드시 인수 보증금을 정확히 산정한 후 입찰가를 결정해야 하며, 제시된 예상 입찰가는 참고용임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.