나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62814 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 973-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 한뫼초등학교 서측 인근에 위치하고
주위는 아파트, 단독주택 및 점포가 혼재하는 주거지대임.

교통상황

근거리에 고양대로가 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 단독주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 원일로(소로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 공원(저촉), 소로1류(저촉), 가축사육제한구역,
일산1-2구역 주택재개발 정비구역, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 판넬지붕(공부 ; 슬레이트지붕) 단층 주택으로 1984. 6. 28. 사용승인됨.

이용상태

주거용으로 이용 중임.

설비내역

전기, 상하수도설비 등 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지(일산동 973-23) 지상에 철파이프조 판넬 및 썬라이트지붕 다용도실 약 11㎡가
소재하고, 인접 토지(일산동 973-15) 지상에 벽돌조 판넬지붕 주택 약 15㎡가 소재함.

* 인접 토지(일산동 973-15) 지상에 소재하는 제시외건물은 본건 주건물(기호1 건물)에
접속해 있는 건물로 허가기관의 허가없이 증축된 것으로 추정되고, 주건물(기호1 건물)을
통하여 외부 출입이 가능하며, 주건물(기호1 건물)과 일체로 이용되고 있음.

공부와의 차이

주건물(기호1 건물)은 공부상 '슬레이트지붕'으로 등록되어 있으나 현황은 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 주건물(기호1 건물)은 공부상 '슬레이트지붕'으로 등록되어 있으나 현황은 '판넬지붕'임.
3. 본건 토지(일산동 973-23) 지상에 철파이프조 판넬 및 썬라이트지붕 다용도실 약 11㎡가 소재하고, 인접 토지(일산동 973-15) 지상에 벽돌조 판넬지붕 주택 약 15㎡가 소재함[인접 토지(일산동 973-15) 지상에 소재하는 제시외건물은 본건 주건물(기호1 건물)에
접속해 있는 건물로 허가기관의 허가없이 증축된 것으로 추정되고, 주건물(기호1 건물)을
통하여 외부 출입이 가능하며, 주건물(기호1 건물)과 일체로 이용되고 있음].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 고양지원 2025타경62814 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 973-23

* 용도: 단독주택

* 감정가: 186,382,880원

* 토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

* 건물 제시외면적: 26.00㎡ (약 7.87평) - 다용도실, 인접토지 주택 포함 추정

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 일산신용협동조합

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 한뫼초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 점포가 혼재하는 주거지대임.

* 교통상황: 근거리에 고양대로가 있고, 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형이며 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 원일로(소로)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 공원(저촉), 소로1류(저촉), 가축사육제한구역, 일산1-2구역 주택재개발 정비구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

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* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음 (단, 지상권 개요는 확인 필요)

* 말소기준권리: 2022년 4월 8일 일산신용협동조합의 근저당권 (채권액 104,000,000원)

* 소유권: 김순옥 (1989년 8월 9일 증여로 소유권 이전)

* 채권 총액: 104,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상임.

* 임차인 관련 주의사항: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터는 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 보여줌.

* 최근 매매 사례 요약:

* 2026년 6월, RICHVill(2002년식, 63.04㎡) 8,000만원 거래 (약 12.7만원/㎡)

* 2026년 6월, 대성빌라(1992년식, 46.68㎡) 7,030만원 거래 (약 15.1만원/㎡)

* 2026년 7월, 일산시티타운(1992년식, 44.55㎡) 9,700만원 거래 (약 21.8만원/㎡)

* 분석: 제공된 다세대 주택 시세는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려우나, 일산동 지역의 전반적인 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건은 단독주택으로 토지 지분을 보유하고 있으며, 재개발 구역이라는 점에서 시세 상승 잠재력이 있을 수 있음. 다만, 비교 사례 주택들의 건축 연도가 본건보다 최신인 점은 고려해야 함.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 한뫼초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주거지대 특성상 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 교통: 고양대로가 인접하여 시내외 접근성이 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

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* 재개발 구역: 재개발 사업 진행 상황 및 이주 시점, 추가 부담금 등에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 건물 현황과 공부상 차이: 주건물 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나 현황은 '판넬지붕'으로 상이함.

* 제시외 건물: 토지 및 인접 토지 지상에 증축된 것으로 추정되는 제시외 건물이 존재하며, 이는 공부와 일체로 이용되나 무단 증축일 가능성이 있음.

* 토지 이용계획 저촉: 공원 및 소로1류 구역에 저촉되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건축물 노후도: 1984년 사용승인된 건물로 노후화가 상당할 것으로 예상됨.

* 임대 관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내역을 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 고양시 일산동 소재의 단독주택으로, 재개발 정비구역 내에 위치하고 있어 향후 투자가치가 기대되는 물건임. 토지 면적이 66.00㎡로 단독주택 부지로서 적정하며, 주거 용도로 이용 중임. 다만, 건물 노후화, 공부와의 차이, 무단 증축 추정의 제시외 건물 등은 향후 명도 및 개발 과정에서 고려해야 할 사항임. 재개발 사업의 진행 상황과 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요하며, 이를 통해 잠재적 가치를 평가해야 함.

1.7. 투자 포인트

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* 재개발 정비구역 지정: 일산1-2구역 주택재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 신축 아파트 등으로 개발 시 상당한 시세 상승이 예상됨.

* 토지 소유권 확보: 단독주택으로서 토지 자체에 대한 소유권을 확보할 수 있다는 점이 장점임.

* 입지적 조건: 주거 지역 내 위치하며, 초등학교 등 생활 편의 시설과의 접근성이 양호한 편임.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 186,382,880원이며, 재개발 구역 지정이라는 높은 잠재적 가치를 가지고 있음. 그러나 1984년 건축된 노후 건물, 공부와 현황의 차이, 무단 증축 추정의 제시외 건물 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인임. 또한, 토지 이용계획상 공원 및 소로1류 저촉 사항도 검토가 필요함.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 고려하더라도, 본건은 단독주택으로서 토지 가치를 더 높게 평가할 수 있으며, 재개발로 인한 미래 가치를 감안해야 함.

투기적 수요 및 재개발 진행 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 합리적 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원

* 추천 입찰가: 190,000,000원

위 추천 입찰가는 현 시세 및 향후 재개발 가치를 종합적으로 고려한 예상 금액이며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 재개발 사업 관련 상세 정보를 추가로 확인하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.