나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62763 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 520-6 2동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재, ""파주초등학교"" 남측 인근에 위치하는 통칭 '그린캐슬' 제2동 제2층 제203호로서, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2층 제203호 로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임등 마감.
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(파주초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-
7245)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62763 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 파주리 520-6 2동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 47.42㎡ (약 14.34평)

토지지분: 47.42㎡ (약 14.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 57.50㎡ (약 17.40평)

건물지분: 57.5㎡ (약 17.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정평가액: 260,000,000원

건물 전체 면적: 57.50㎡

토지 전체 면적: 47.42㎡

1.5. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재, "파주초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역 및 파주초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (상대보호구역은 반드시 파주교육지원청에 재확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 4번 주택임차권(홍진명)이 접수일자 2023-09-12에 등기되었으며, 말소기준권리는 갑구 9번 주택도시보증공사의 강제경매(2025-04-09 접수, 295,075,907원)입니다.

3.2. 임차인 분석

주요 임차인으로 홍진명 씨가 있으며, 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-22, 확정일자 2022-12-12입니다. 배당신고일자는 2023-09-12이며, 대항력이 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부 (임차인 보증금)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 4번 임차권등기가 명시되어 있습니다. 이에 따라 임대차보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 채권에 대한 내용이며, 명시된 임차인의 보증금은 인수 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 파주읍 파주리는 다세대주택과 농경지가 혼재된 주거 및 준농림 지역의 특성을 보입니다. 근린생활시설이 일부 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

주변에 대규모 상업지구보다는 소규모 근린생활시설 위주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

"파주초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 건축물대장상 사용승인일은 2017년 6월 30일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 280,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미회수 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 감정가 260,000,000원보다 높으므로, 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 감정가와 최근 거래가(제공된 JSON 데이터 기준)의 괴리

제공된 최근 매매 JSON 데이터의 거래 금액("2,300", "10,000", "5,000"만원 단위)은 감정가 260,000,000원과 비교하여 현저히 낮은 수준을 나타내고 있습니다. 이는 데이터의 정확성 문제, 거래된 물건의 특이사항, 또는 본 물건의 감정가가 주변 시세 대비 높을 가능성을 시사하며, 시세 파악에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건은 가축사육제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주읍 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원 인수라는 중대한 부담이 존재하며, 이 금액은 감정평가액을 초과합니다. 경매 절차에서 해당 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 부담해야 할 총 인수 비용은 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 제공된 최근 거래 데이터와 감정가 간의 큰 괴리는 투자 결정에 앞서 면밀한 시세 조사를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 시장 가격 대비 저가 매수 가능성.

* 파주시 파주읍 지역의 주거지로서의 기본적인 가치.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(2016년 준공) 건물.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정평가액 260,000,000원의 약 69% 수준으로, 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

9.2. 총 예상 비용 및 유의사항

위 예상 입찰가 180,000,000원에 더하여, 임차인 홍진명 씨의 보증금 280,000,000원 중 경매 배당으로 회수하지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 만약 임차인이 배당에서 거의 금액을 회수하지 못한다고 가정하면, 총 인수 비용은 약 460,000,000원 (입찰가 180,000,000원 + 인수 보증금 280,000,000원)에 달할 수 있습니다. 이는 감정평가액을 상회하는 금액이므로, 본 물건의 실제 시장 가치, 임차인과의 협상 가능성, 명도 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 제공된 JSON 데이터 상의 최근 거래가와 감정가의 큰 차이에 대한 원인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.