나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62689 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을주상복합 1101동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 전철 주엽역 동측 인근에 위치하고,
주위는 일산신도시 강선마을 아파트단지임.

교통상황

일산신도시 중앙로에 접해 있고, 근거리에 주엽역이 있어 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 23층 건물(1994. 12. 9. 사용승인) 중
19층 1905호로
외벽 ; 콘크리트위페인트마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감임.

이용상태

주거용(방1, 거실 겸 방, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

지역난방설비, 승강기 및 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이고, 주상복합건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중앙로, 북서측으로 대로, 북동측으로 중로, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역, 과밀억제권역,
교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62689 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을주상복합 1101동 19층1905호

* 용도: 아파트 (주거용)

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 24.46㎡ (약 7.4평)

* 건물면적 (전용면적): 41.85㎡ (약 12.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 집합건물 정보:

* 아파트명: 강선마을11단지태영 (주상복합)

* 동: 1101동

* 층: 19층 (1905호)

* 사용승인일: 1994년 12월 9일

* 총 층수: 23층

* 세대수: 344세대 (단지 전체)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

* 주차 대수: 총 492대 (단지 전체)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 주엽동, 일산 신도시 내 강선마을 아파트 단지

* 주변 환경: 아파트 단지 및 주상복합 밀집 지역

* 교통:

* 중앙로에 인접하여 차량 접근성 양호

* 인근에 주엽역 위치 (역세권)

* 남서측 중앙로, 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로 등 다양한 도로와 접함

* 지역 지구: 준주거지역, 지구단위계획구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 근저당 (갑5, 2025.03.26 접수, 강제경매 개시 결정)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑3, 갑4): 2000년 12월 23일, 2003년 5월 14일

* 주택임차권 (을15): 한 , 보증금 190,000,000원, 2023년 11월 22일 말소 예정.

* 전입일자: 2021년 11월 19일

* 확정일자: 2022년 10월 5일

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리이므로 매각으로 소멸)

* 총 등기부 채권액: 190,000,000원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음.

* 임차인 한 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원. 대항력은 없으나, 배당 여부에 따라 변수가 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 일산 신도시 내 주거 중심 지역.

* 주변 상업 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 지역 이용 용이.

* 교통 편의성: 주엽역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 배후 수요: 풍부한 주거 배후 수요 보유.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 방 1개, 거실 겸 방, 주방, 욕실 등 주거용으로 이용 중.

* 내부 설비: 지역난방, 승강기, 위생 설비 등 갖춰짐.

* 주변 편의시설:

* 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 위치 (별도 확인 필요)

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등

* 교육 환경: 교육환경보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 주변 시설 (혐오시설 등): 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 현재 환경에서 확인이 불가합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권 관련 조건 변경에 대한 명확한 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 (한 ): 대항력은 없으나, 배당 이의 신청 등 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공으로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 추가적인 공동 담보물의 경매 진행 여부 및 그 결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주상복합 특성: 아파트와 상가가 복합된 구조로, 관리 주체나 시설 이용에 따른 갈등 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 일산 신도시 내 주엽역 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 최근 매매 실거래가와 비교 시 감정가는 시세보다 높게 형성되어 있으나, 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 변수로 작용할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 연식이 30년이 넘어 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주엽역을 중심으로 한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 신도심 인프라: 잘 갖춰진 일산 신도시의 주거 환경.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원

* 최근 매매가 범위: 185,000,000원 ~ 190,000,000원

* 권리 분석상 인수 금액: 0원

* 현 시세 및 감정가, 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 합리적인 입찰가 범위는 최근 매매가 수준인 약 185,000,000원에서 190,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 미확인 리스크와 입찰 시점의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.