나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62607 [1] 경기도 파주시 야당동 57-6 303동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역(경의중앙선)' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 근거리에 운정역(경의중앙선)이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서,
2018년 11월 26일에 준공 되었으며
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 이중새시창호 입니다.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택) 입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스 난방설비, 승강설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단으로, 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 일단으로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건#1은 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)
(2024-07-18)(교하4), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

본건#2,3은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

본건 공부상 건물명칭은 없으나, 건물 외부에 '우림타운'으로 기재하여 통칭하고 있으니 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다.
○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

건물 외부에 '우림타운'기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62607 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 57-6 303동 2층201호

건물명칭(통칭): 우림타운 (건물 외부에 기재, 공부상 명칭 없음)

용도: 다세대주택

준공일자: 2018년 11월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총층수: 4층 중 2층

1.3. 면적 및 면적 환산

토지 면적: 63.22㎡ (약 19.13평)

건물 면적: 57.29㎡ (약 17.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역(경의중앙선)' 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 운정역(경의중앙선)이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건은 3필지 일단으로, 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지이며, 일단으로 공동주택부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

단지는 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건#1,2,3 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

본건#1은 소로2류(폭 8m~10m)에도 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매 원인

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2023-10-18)입니다.

본건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의해 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 최

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-01-16

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

임차인 최 은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 변제받게 됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황

소유권 보존: 장영철 (2018-11-29)

소유권 이전: 김은규 (2020-04-28, 매매)

주택임차권: 최우선 (2024-01-16, 말소 예정)

압류: 남동세무서장 (2023-10-18, 말소기준권리, 말소 예정)

압류: 파주시 (2025-01-16, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-17, 말소 예정)

등기부채권 총액: 211,000,000원

3.4. 권리 분석 요약

본건은 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 '소멸주의' 원칙이 적용됩니다.

다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 물건명세서에 명시되어 있으나, 별도 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 주변에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 시세 분석 (주변 매매 정보 기반)

주변 시세는 최근 실거래가 기준으로 판단할 때, 유사 면적대의 다세대주택이 1억 6천 5백만원에서 2억 2천 5백만원 사이에 거래되고 있습니다.

본건의 면적(건물 57.29㎡)은 최근 2026년 5월 5일 거래된 63.87㎡ 면적의 2억 2천 5백만원 (225,000,000원) 거래 사례와 유사한 수준입니다.

감정가(2억 8천 4백만원) 대비 주변 시세는 상대적으로 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

운정역이 근거리에 위치하며, 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

야당동 일대는 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖춘 지역입니다. (제공된 정보 기반 추정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 자세한 내용은 입찰 전 확인이 필수적입니다.

건물 외부에 '우림타운'으로 기재되어 있으나, 공부상 건물명칭은 없습니다. 이는 공부상 건물명칭과의 차이로, 입찰 시 참고해야 합니다.

6.2. 미확인 사항

임대관계 등 미상입니다. 현장조사 시 폐문부재하여 확인이 어려웠으므로, 명도 진행 시 임차인 관련 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 주변 지역에 공장, 창고 등이 혼재하는 점을 고려할 때, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 운정역 접근성이 양호하며 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

권리분석상 인수되는 권리(보증금)는 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수사항과 임대차 관계 미상, 건물명칭 불일치 등의 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

감정가는 2억 8천 4백만원이나, 주변 실거래가 대비 시세가 낮게 형성된 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 명도 외에는 특별한 인수 부담이 없습니다.

감정가 대비 주변 시세가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

준주거 지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

최근 실거래가 최고가: 225,000,000원 (63.87㎡ 기준)

최근 실거래가 평균가: 약 203,333,333원

본건의 감정가는 284,000,000원이며, 첫 경매 시 예상 최저가는 감정가의 70% 수준인 약 198,800,000원입니다.

주변 시세 최고가와 비교 시, 본건의 감정가는 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없고 주변 시세와의 격차를 고려할 때, 시세 하한선 또는 첫 경매가 이상에서 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근으로 시세 평균값 및 첫 경매가를 고려한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(주: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항에 대한 추가 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.