나이스옥션 법원경매 고양 2025타경859 [1] 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-109 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 ""용두초등학교"" 북서측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 분포하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

세로(불) 도로에 접하여 차량 접근은 어려우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 다소 열악합니다..

형태 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하나 해당 도로를 통하여 차량 접근은 어려운 것으로 조사되었습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(2014-12-19)(고도15m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(서오릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조, 브럭조 기와, 스레트, 초가지붕 단층 주택 건으로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 목재 및 샷시 창호입니다.

이용상태

단층주택으로 사용중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인의 폐문, 부재로 내부 상황을 조사하시 못하였습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

외관상 제시외건물 한동이 조사되었으나, 내부에 추가적인 제시외물건이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건 기호2 건물 배치 및 건물 동일성 확인은 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가하여 건물 외관 및 탐문조사 의존하여 작성하였으나, 후첨 ‘사진용지’와 같이 확인에 한계가 있어 실제 건물 배치와 일부 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경859 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 용두동 361-109

용도: 단독주택

감정가: 1,995,036,000원 (약 19억 9천 5백만원)

토지면적: 695.00㎡ (약 2,300.53 평)

건물면적: 87.25㎡ (약 288.59 평)

건물 제시외면적: 4.50㎡ (약 14.88 평) - (본건 건물 외 별도 건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 "용두초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 분포하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 형태: 자체 지반은 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 본건 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하나, 해당 도로를 통한 차량 접근은 다소 어려운 것으로 조사되었습니다. 따라서 차량 접근성은 다소 열악한 편입니다.

이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(웃말아랫말), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 4월 29일 접수된 국민은행 근저당권(을15)이 말소기준권리입니다.

권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 발생한 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (등기부등본 상 말소 처리된 권리 확인)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 특별히 명시되지 않았습니다. (다만, 지상권 개요는 비어있습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 김태성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

권리분석 요약: 인수되는 권리 또는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임대관계 미상으로 내부 확인 불가한 점은 참고하시기 바랍니다.)

4. 상권분석

최근 주변 매매 사례 분석:

* 인근 용두동의 다세대주택(2023년식, 전용면적 84.488㎡)이 2025년 5월 64,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 7,575만원)

* 인근 용두동의 다세대주택(2020년식, 전용면적 36.012㎡)이 2025년 5월 28,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 7,758만원)

* 인근 용두동의 다세대주택(2018년식, 전용면적 41.35㎡)이 2024년 6월 23,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 5,563만원)

분석: 제공된 JSON 데이터는 다세대 주택의 거래 사례이며, 본건은 단독주택입니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다. 다세대 주택의 평당 가격대는 대략 5,500만원에서 7,700만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 약 200평에 달하는 넓은 대지면적에 비해 건물 면적(약 26평)이 작아, 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 보입니다. 감정가 19.95억원은 이러한 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 용두초등학교가 북서측에 위치하며, 주위 근린생활시설이 분포합니다.

교통: 세로(불) 도로에 접하나 차량 접근이 어려우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

교육시설: 용두초등학교가 북서측에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 상태: 폐문, 부재로 내부 확인이 불가하여 건물 내부 상태 및 정확한 이용 현황 파악에 한계가 있습니다. 외관 및 탐문 조사에 의존하여 작성되었으므로, 실제와 상이할 수 있습니다.

접근성: 좁은 도로에 접하여 차량 접근이 매우 제한적입니다.

토지이용계획: 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 법규적 제한사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 외관상 제시외 건물 1동이 조사되었으며, 내부에 추가적인 제시외 물건이 있을 가능성도 있습니다. (일괄매각 대상)

건축 연도: 건물은 1985년 건축 허가를 받은 것으로, 약 40년 된 노후 건물입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 용두동에 위치한 단독주택으로, 약 200평에 달하는 넓은 대지면적을 확보하고 있습니다. 하지만 건물은 약 26평으로 비교적 협소하며, 1985년 건축되어 노후된 상태입니다. 감정가는 약 20억원으로 책정되었으며, 이는 주로 대지 가치에 기반한 것으로 보입니다. 권리관계는 명확하여 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 차량 접근성이 열악하고 건물 내부 확인이 어렵다는 점, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 다세대 주택 시세는 파악되었으나, 본건 단독주택과는 직접적인 가치 비교가 어렵습니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지면적: 약 200평에 달하는 넓은 대지는 향후 개발 또는 증축 가능성을 내포하고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

소멸되는 권리: 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리관계 하에 투자가 가능합니다.

낮은 임차 부담: 인수되는 임차 보증금이 없어 초기 투자금 외 추가적인 자금 부담이 없습니다.

개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,995,036,000원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 거래 사례(최고 64,000만원)와 비교했을 때, 본건 단독주택의 가치는 넓은 대지 면적에 의해 크게 좌우될 것으로 예상됩니다.

차량 접근성의 제약, 건물 내부 미확인 상태, 약 40년 된 노후 건물, 각종 토지이용계획상의 제한 등을 고려할 때, 감정가를 상회하는 적극적인 입찰은 신중해야 합니다.

대지 가치에 대한 시장 평가와 향후 개발 가능성, 그리고 명확한 권리 관계를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석 및 권리 분석 등을 종합했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 16억원에서 18억원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 토지 실거래가 추가 조사, 토지이용계획에 따른 구체적인 개발 가능성 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.