나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62395 [1] 경기도 파주시 야당동 178-123 라빌레뜨 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본거까지 제반차량 출입이 가능하며 인근에 야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
사용승인 : 2018-10-19

외 벽 : 드라이비트, 일부 치장벽돌 및 징크판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 `다세대주택 및 근린생활시설` 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6미터, 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 아스팔트 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62395 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-123 라빌레뜨 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 54.55㎡ (약 16.5평)

건물면적: 53.08㎡ (약 16.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용승인일: 2018년 10월 19일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 출입은 용이하며, 인근에 경의중앙선 야당역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물은 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장 도로에 접하고 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.05.18)

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 최민경

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 확정일자: 2022-01-13 (등기부상 확정일자 날짜가 전입일자보다 선행하는 것으로 기재되어 있으나, 배당신고 및 말소 예정으로 대항력은 없음)

* 배당신고일자: 2023-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로 확인됨.

1.4. 상권분석

본건은 야당역 역세권에 위치하며, 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있음.

인근에 다수의 아파트 단지와 다세대주택이 밀집되어 있어 주거 배후 수요는 확보될 것으로 보임.

건축물대장상 용도 외 기타 용도에 제1종근린생활시설이 기재되어 있어 상업적 활용도 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 노선을 통해 파주시 내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 야당역 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 야당초등학교, 동패중학교, 동패고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 분포하고 있음.

* 주거환경: 대규모 단지보다는 개별 건물 형태로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

* 주변 시설: 본건 주변으로 혐오 시설은 검색되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요한 부분임.

임차인의 확정일자 부여일과 전입일자 사이에 날짜 오류로 보이는 부분이 있어, 관련 서류 확인 시 유의해야 함 (단, 대항력은 없음).

토지이용계획상 '성장관리계획구역(주거복합 Zone)'에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성도 존재하지만, 개별 토지 활용에는 제한이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 입지적 장점이 돋보이는 물건임.

2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 전용면적 약 16평으로 1~2인 가구의 실거주 또는 소형 주택 임대 수익을 위한 투자 목적에 적합함.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 취득이 가능할 것으로 판단됨.

1.8. 투자 포인트

* 야당역 도보 이용 가능한 역세권의 우수한 입지 조건.

* 2018년 준공으로 건물 노후화 및 유지보수 부담이 적음.

* 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적 (약 16평).

* 실거주 및 임대 수익형 투자에 모두 적합.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 5월 8일 거래된 47.51㎡ (약 14.4평) 면적의 건물은 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 76.71㎡ (약 23.2평) 면적의 건물은 220,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 63.87㎡ (약 19.3평) 면적의 건물은 225,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 면적(약 16.0평) 및 준공 연도(2018년)를 고려할 때, 유사한 조건의 '모리안6차' (2018년 준공, 63.87㎡, 225,000,000원)와 비교했을 때 면적이 다소 작지만, 준공 연도가 같아 비슷한 시세대를 형성할 것으로 보입니다. 가장 작은 면적인 '펠리체A동' (47.51㎡)의 거래가 165,000,000원을 고려하면, 본건의 적정 시세 범위는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 240,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 건물 최고가(225,000,000원)보다 높게 책정되었습니다.

인수 보증금:

본건 임차인(최민경)의 보증금 236,000,000원은 인수되지 않으므로, 낙찰가의 총 부담액에서 제외됩니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임차인의 보증금이 인수되지 않는 점을 감안하되, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.